Жизнь после U: обзор рынка недвижимости Казани

Традиционный сезон летних отпусков плюс Универсиада привели к полному затишью в деловой жизни Казани. Рынок недвижимости не стал исключением. Те, кто хотел купить квартиру, считали, что после проведения Игр цены упадут, у тех же, кто хотел продать – мнение было диаметрально противоположным. В итоге рынок стоял, количество сделок уменьшалось.


Что происходит на рынке недвижимости сегодня? Станет ли осень для него золотой порой? Об этом мы рассуждаем вместе с нашими экспертами: директором агентства недвижимости «Валери» Валерием Абсалямовым, директором юридического агентства «Премьер» Русланом Садреевым, директором ООО «НЛБ-недвижимость» Андреем Савельевым и директором ООО «Счастливый дом» Анастасией Гизатовой.

ОСЕННИЕ НАСТРОЕНИЯ

По данным татарстанского Управления Росреестра, по итогам 7 месяцев этого года количество сделок купли-продажи жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом по республике немного уменьшилось – на 2,8% (61 385  сделок за январь-июль 2012 года против 59 660 в этом году). Статистика по Казани более обнадеживающая: здесь отмечается рост на 8,5% (16 700 зарегистрированных договоров купли-продажи за 7 месяцев 2013-го по сравнению с 15 391 прошлогодними).

Эксперты также констатируют: рынок недвижимости оживает, и ожидают, что к осени он пойдет в рост. Основными предпосылками этому служат отложенный спрос и традиционное оживление покупательской активности к концу года.

Руслан Садреев:

– Пока на рынке лишь небольшое оживление. Но отложенный спрос есть – это чувствуется. По моим оценкам, покупатели активизируются не раньше середины сентября. Из года в год рынок недвижимости осенью оживает после летнего застоя. И к концу года стоимость жилья, как правило, возрастает.

Анастасия Гизатова:

– Да, в августе рынок оживился. Во-первых, это сезонный фактор – традиционно в конце лета рынок начинает активизироваться. Во-вторых, люди поняли, что Универсиада не какой-то Рубикон – всё осталось как было, вошло в привычную колею. Я считаю, что как-то существенно она не повлияла на рынок. Цены остались на прежнем уровне.

Валерий Абсалямов:

– Первые 10 дней после Универсиады был небольшой сдвиг за счет отложенного спроса. А потом все опять встало. Что касается цен, то ничего не изменилось: где рынок был, там он и остался.

Андрей Савельев:

– На рынок высыпала куча инвесторов, которые хотят что-то купить. Прежде всего, их интересуют коммерческие объекты: офисы, торговые площади и земля коммерческого назначения. Это свидетельствует о том, что Универсиада повысила привлекательность города. Инвесторы – это своеобразный индикатор. Это люди, которые анализируют ситуацию, просчитывают все риски. Обычно с них все и начинается: либо падение, либо, наоборот, рост рынка. Сейчас мы видим, что они активизировались. Что касается рынка жилья, то уверенно констатировать рост спроса, пока еще рано. Однако если в период проведения Универсиады –  в июле – мы наблюдали абсолютный штиль (за день могло быть ни одного звонка), к концу лета спрос становится активнее. Даже если взять такой косвенный показатель как количество публики в регистрационной службе. В июле–начале августа заходишь – сидит 5-6 человек. Сейчас же людей очень много. В этом я недавно убедился на собственном опыте:  за 4 часа было обслужено 160 человек. Понятно, что не все они заключали договоры купли-продажи квартир, но сам факт,  что людей стало больше – это хороший показатель».

Если говорить о традициях, то на осень неоднократно приходились и глобальные финансовые кризисы. И сейчас опять повеяло холодком неблагоприятных экономических прогнозов. Рубль по отношению к доллару и евро дешевеет, специалисты все чаще говорят о рецессии. По мнению наших экспертов, пока эти факторы никак не сказываются на рынке недвижимости.

По словам Андрея Савельева, рост валют за последние два месяца не является столь значительным для рынка недвижимости. «В настоящий момент соотношение рубля к доллару как таковое на недвижимость, в принципе, не влияет. В Казани 99,9 процентов недвижимости оценивается в рублях. Но если доллар подскочит, скажем, до 40 рублей, то это однозначно окажет влияние. Когда рубль начнет падать, то  сбережения с банковских депозитов перекочуют в другие более интересные сферы сохранения денег. Хотя большинство наших людей думают уже не о преумножении, а хотя бы о сохранении своих средств. Тем не менее, недвижимость – это хороший инструмент как раз таки для их преумножения. Если посчитать, то за последние пять-шесть лет в Казани недвижимость выросла практически в два раза. Сейчас, конечно, таких темпов вряд ли можно ожидать – в этом случае цены приблизятся к Москве и Санкт-Петербургу, но 10-15 процентов в год – получить реально», – рассуждает А. Савельев.

«Пока нельзя сказать, что повышение курса валюты стало сигналом к оживлению рынка. Но если ситуация усугубится, люди, желая спасти свои сбережения, станут вкладываться в недвижимость, — согласна с коллегой Анастасия Гизатова. – Единственное, сейчас порог вхождения на этот рынок увеличился. Если раньше, спасая миллион, на него можно было купить квартиру, то сейчас можно купить хорошую, большую, но лишь комнату. Соответственно, спасать деньги, вкладываясь в недвижимость, сейчас сложнее».

«ПЕРВИЧКА» ЛИДИРУЕТ

По оценкам экспертов, хуже всего дела обстоят на вторичном рынке. Напомним, что в результате активизации покупательского спроса в конце 2011 года произошел значительный скачок цен на рынке вторичного жилья. В результате за два года цены «взлетели» практически на треть.

Если, по данным reportal.ru, в августе 2011 года квадратный метр на «вторичке» в среднем стоил 43 943 руб., то через год цена «квадрата» прибавила 27% и дошла до 55 971 руб. К нынешнему сентябрю – еще плюс 3% (57 799 руб. за кв. м).

Взяв за точку отсчета однокомнатную «хрущевку» — традиционно самый доступный вариант полноценной квартиры, – можно наглядно оценить масштабы удорожания жилья. Летом 2011 года вполне можно было найти варианты по цене 1 млн. 100 тыс. – 1 млн. 200 тыс. руб. К весне 2012-го продавцы стали просить за «однушки» постройки 40-летней давности 2 млн. руб., а порой и больше.

Такой скачок цен привел к стагнации рынка. Реальные доходы населения никак не поспевают за установившимися ценами. На фоне практически двукратного удорожания жилья  зарплата, по данным официальной статистики (http://mert.tatarstan.ru), за 2012 год прибавила всего 12,4% к уровню 2011 года.

К сентябрю 2013-го однокомнатная «хрущевка» стоит в среднем 1,8-1,9 млн. руб., «ленинградка» 2,2-2,3 млн. руб. То есть рынок чуть-чуть скорректировал цены: в этом сегменте они пошли на понижение.

Хотя собственники в надежде продать дороже зачастую устанавливают цены на свои квадратные метры, как говорится, «с потолка». «Риэлторы, как бы ни странно это звучало, стараются сдерживать цены, хотя многие склонны обвинять именно риэлторов в том, что они повышаются, –  говорит Руслан Садреев. – Как правило, профессиональные риэлторские компании выступают в качестве своеобразного буфера, мешающего собственникам назначать «нереальные» цены. Но некоторые клиенты самостоятельно дают рекламу и там можно увидеть просто заоблачные цифры. Те же «хрущевки», если посмотреть рекламу, можно и за 2,1 млн. руб. увидеть. Хотя дороже 1,8-1,9 млн. руб. они в итоге не продаются».

О застое на первичном рынке жилья свидетельствуют и сроки экспозиции квартир. «Даже если и цена реальная, и квартира ликвидная, то продаваться она может и месяц, и два, –делится Р. Садреев. – Хотя по сравнению с началом года, когда  ликвидные квартиры экспонировались по полгода, ситуация стала лучше».

«На рынке остаются квартиры, которые не продаются по несколько месяцев. Есть квартиры, которые выставлены с марта-апреля, – говорит Валерий Абсалямов. – Во всех сегментах есть такие квартиры: и в дорогом, и в дешевом. Шанс продать быстрее появляется, если ставить цену на 100 тыс. руб. ниже рыночной», – добавляет эксперт.

Гораздо лучше обстоят дела на рынке новостроек. Смещение спроса со вторичного на первичный рынок жилья можно считать трендом 2013 года. Об этом говорят и специалисты, и статистика. С января по июль в Казани, по сравнению с тем же периодом прошлого года, зарегистрировано более чем на 128% больше договоров участия в долевом строительстве (4 554 тыс. в 2013-ом против 1 996 в 2012-ом).

Жилье на первичном рынке становится доступнее, констатируют эксперты. Происходит это за счет того, что на рынке появилось много предложений малогабаритных квартир. «Действительно, если 3-4 года назад однокомнатные квартиры меньше 45 кв. м не строили, то сейчас стали появляться квартиры меньшей площадью. Однокомнатные по 39 кв. м, двухкомнатные по 60 кв. м вместо 70 квадратов. За счет меньшего метража они становятся более доступными», – поясняет Андрей Савельев.

«Сейчас есть много предложений от застройщиков однокомнатных квартир площадью 34-38 кв. м, – солидарна с коллегой Анастасия Гизатова. – Квартиру с черновой отделкой можно купить за 2,1-2,3 млн. руб. Гораздо выгоднее приобрести такую квартиру, чем старую 30-летнюю «ленинградку» по такой же цене. Конечно, придется сделать ремонт, но, в любом случае, стоимость квадратного метра будет ниже. Я думаю, что должен быть переток покупателей со вторичного на первичный рынок».

В такой ситуации можно было бы предположить, что цены на вторичном рынке, чтобы быть конкурентоспособными, должны пойти вниз. Но, по мнению наших экспертов, этого не произойдет. «70% покупателей на «первичке» – это те, кто продает свою «вторичку» и им не выгодно снижать цены, – обосновывает свое мнение Андрей Савельев. – Именно поэтому любое повышение цены на новостройки однозначно приводит к повышению и на «вторичке». Эти процессы взаимосвязаны. Теоретически возможен и обратный процесс, но чтобы застройщики снижали цены – это вряд ли».

Действительно, цены на рынке новостроек за последние годы только росли. Рынок чутко реагировал на потребительский вкус: квадратный метр в новых однокомнатных квартирах, которые являются едва ли не самым ходовым товаром, за два года прибавил в цене рекордные 39,1%. Обогнав по росту цен как «однушки» вторичного рынка (+32,8%), так и своих «одноклассников» — двухкомнатные  и трехкомнатные квартиры в новостройках (рост +22,3% и + 29,3% соответственно).

ИПОТЕКА УМЕНЬШИЛАСЬ НАПОЛОВИНУ

Ипотека сильно сбавила обороты. По данным Управления Росреестра по РТ, договоров ипотеки по итогам 7 месяцев, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, зарегистрировано вдвое меньше – на 50,5%.

Еще во 2-ом полугодии 2012  года практически все ведущие игроки на рынке ипотечного кредитования повысили ставки на временной или постоянной основе по ряду продуктов (Сбербанк, ВТБ24, а также Газпромбанк, ДельтаКредит, группа Номосбанка, Связьбанк и Банк Уралсиб), что и предопределило динамику начала 2013 года.

В результате в марте 2013 средневзвешенная ставка по рынку в целом достигла 30-месячного пика в 12,9% (по выданным в течение месяца рублевым индивидуальным жилищным кредитам), и начали появляться первые признаки замедления темпов роста рынка.

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), начиная со второго квартала, произошла небольшая коррекция ставок, вызванная тем, что банки, слишком сильно повысившие ставки, стали терять свою долю рынка и средневзвешанная ставка опустилась до 12,6-12,7%.

Однако на фоне общего снижения числа ипотечных сделок доля тех, кто покупая жилье использует заемные средства, по прежнему остается существенной. По оценкам экспертов, она составляет от 50 до 70 процентов. Что касается размера ипотечного кредита, то, как сообщают риэлторы, он составляет в среднем 1,5 млн. руб., что соответствует среднероссийским показателям.

Анастасия Гизатова:

– Доля ипотечников доходит до 70%, особенно если речь идет о покупке многокомнатных квартир. Если однокомнатные квартиры люди еще приобретают за наличные, то уже двухкомнатные, в основном, с привлечением кредитных средств.

Сейчас покупатели стараются брать небольшие суммы – до 1 млн. руб. А раньше сумма кредита была больше, хотя квартиры стоили дешевле. Теперь берут с осторожностью. До кризиса 2008 года люди безрассудно влезали в долги. Мы видели: приходит семья и у них платеж реально будет составлять весь их доход, но все равно они кидались в омут с головой – там разберемся. Но кризис многих отрезвил и сейчас к кредитам подходят с большей осторожностью, понимая, что это серьезное обязательство.

Руслан Садреев:

– Ипотечников – 60-70%. В этом году много берут по ипотеке первичное жилье. Застройщики активно аккредитуются у банков и банки охотно выдают кредиты под аккредитованные новостройки.

Валерий Абсалямов:

– Ипотечных сделок стало чуть больше: процентов 60-65 сделок проходит с привлечением кредита. Они тоже идут, в основном, за счет отложенного спроса. Я бы различал заемщиков, которые  берут ипотеку с первоначальным взносом в 20% и в 80%. И тех, кто перехватил недостающие 300 тыс. руб. в банке, я не склонен относить к категории ипотечников. Это, скорее, просто кредит. В любом случае, доля сделок с использованием ипотеки велика.

Андрей Савельев:

– На рынке до 50-60% ипотечных сделок. Средний размер кредита 1-1,5 млн. руб. – это где-то 50-60% от стоимости квартиры. Большинство покупателей обычно имеют половину необходимой суммы, которая идет на первоначальный взнос и еще половина – ипотечный кредит. Средние выплаты получаются 20-25 тыс. руб. По моему мнению, при обоих работающих супругах такую нагрузку средний класс нести все-таки может.

Анна Ракипова

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №1 // Сентябрь, 2013