Выгодный союз

Решая квартирный вопрос, казанцы все чаше предпочитают покупать квартиры в новостройках. Рост спроса на новое жилье эксперты называют трендом 2013 года. В немалой степени способствуют этому и партнерские программы застройщиков и банков.


Обсудить ситуацию на рынке первичного жилья Казани и оценить, чем выгодна для ипотечного заемщика покупка квартиры у аккредитованного в банке застройщика мы решили вместе с представителями обеих заинтересованных сторон.

Итак, наши эксперты:

– заместитель коммерческого директора ООО «УК УНИСТРОЙ» Игорь Абрамов,

– генеральный директор ЗАО «Лесной городок-Казань» Наиля Чабаненко,

– начальник отдела продаж ООО «Тандем-Д» Ксения Павлова,

– начальник отдела ипотечного кредитования Управления по работе с партнерами отделения «Банк Татарстан» №8610 ОАО «Сбербанк России» Анна Трифонова,

– руководитель ККО в г. Казань ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирина Аладьева,

– начальник отдела продаж ипотечного кредитования Казанского филиала ОАО «Банк Москвы» Елена Кочнева.

 

ДЕФИЦИТА НЕТ, СПРОС СТАБИЛЬНЫЙ

В один голос эксперты уверяют – дефицита квартир в новостройках в Казани нет. Об этом свидетельствуют данные по вводу жилья в столице Татарстана. Из года в год темпы жилищного строительства только растут. «Сейчас Казань активно застраивается и объемы возводимого жилья говорят сами за себя. Бьем все рекорды. Естественно, если бы спроса не было, мы столько не строили», – говорит Игорь Абрамов.

«Рынок недвижимости Казани остается динамичным. Самым высоким спросом в массовом сегменте  по прежнему пользуются квартиры эконом-класса, – говорит Наиля Чабаненко. – Наш город развивается, расцветает. Прошла Универсиада, впереди – чемпионат мира по водным видам спорта и чемпионат мира по футболу. Все эти факторы  повышают интерес к Казани и все больше людей хотят здесь жить. Если говорить о клиентах, которые в последнее время приобретают квартиры в жилом комплексе «Лесной городок», то это не только казанцы,  но и  жители  других городов и районов нашей республики».

Востребованность новостроек эксперты связывают с двумя основными факторами. Во-первых, после того как летом 2010 года вступила в силу новая редакция Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», практически исчерпала себя проблема «обманутых дольщиков». Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия. В Казани этим законом руководствуются  все уважающие себя застройщики, что дает определенные гарантии покупателям квартир в новостройках. Во-вторых, новое жилье, в отличие от квартир вторичного рынка, более инвестиционно привлекательно.

«Повысился уровень доверия к застройщикам. На рынке появились компании, которые успешно подтверждают свою репутацию и профессионализм, – комментирует Ирина Аладьева. – Чем новое жилье подкупает клиентов? Очень просто. Гораздо выгоднее вкладывать деньги в новую квартиру, чем в «хрущевку», которой уже 40 лет. Тем более, если человек берет ипотечный кредит на 15-20 лет. После выплаты кредита той же «хрущевке» будет уже 60 лет. За это время дом ветшает и устаревает морально и, соответственно, квадратные метры теряют в цене. Поэтому сейчас очень многие из тех, кто живет в «хрущевках», «ленинградках», стараются менять их на новое жилье. Продают свою жилплощадь и покупают квартиру в новостройке. В этом году (об этом могу судить по обращениям клиентов «ДельтаКредит») произошел резкий скачок спроса на «первичку». Если в прошлом году соотношение по ипотечным кредитам было 70 к 30 в пользу «вторички», то в текущем – 50 на 50».

Кроме этого, добавляет Елена Кочнева, цены на первичном рынке ниже цен «вторички». «Это связано с тем, что большинство застройщиков строят дома без отделки, без сантехники, а порой и без внутренних стен – со свободной планировкой, – поясняет Е. Кочнева. – Конечно, есть дома, в которых сдаются квартиры с чистовой отделкой. В этом случае стоимость квартиры приравнивается к стоимости «вторички», а порой и превышает ее. Тем не менее, спрос на первичном рынке в настоящее время преобладает. Многие покупатели инвестируют свои средства именно в первичный рынок», – констатирует эксперт.

ЦЕНА ВОПРОСА

Стремясь удовлетворить покупательский спрос, застройщики предлагают разное жилье —  от эконом-класса до элитного.  Соответственно, на рынке представлены квартиры в различных ценовых категориях. «Цены установились на уровне 50-55 тыс. руб. за кв. метр. Хотя, конечно, в центре Казани квадратный метр может стоить и более 70 тыс. руб.», — комментирует Ирина Аладьева.

По словам Ксении Павловой, в каждом ценовом сегменте есть свой покупатель. «На бюджетные варианты спрос, естественно, больше», –  говорит она.

Абсолютно точно определить, что же в Казани относится к категории бюджетного жилья, не решился ни один из наших экспертов. Слишком много приходится учитывать параметров: от месторасположения и вида отделки до соотношения площади квартиры и цены квадратного метра.

Как говорит Игорь Абрамов, среди предложений застройщиков можно найти трехкомнатные квартиры по 45 тыс. руб. за «квадрат» и даже дешевле – все зависит от метража. Чем он больше, тем ниже получается цена за квадратный метр.

«У нас хорошо продаются «трешки» метражом от 68 до 100 кв. метров.  Стоит понимать, что на стадии проектирования учитываются ситуация на рынке в данный момент и проектируются только востребованные площади. В настоящее время мы закладываем не более 15% трехкомнатных квартир от объема дома. Квартиры большего метража также присутствуют на рынке, но они могут очень долго ждать своего покупателя, – продолжает И. Абрамов. – Популярны двухкомнатные квартиры от 49 до 65 кв. метров – здесь цена «квадрата» порядка 50 тыс. руб. Квартиры побольше – от 70 до 90 кв. метров – тоже продаются, но спрос на них не такой большой. «Однушки» на рынке есть площадью от 33 кв. метров и заканчивая 70 кв. метров. Самые ходовые – это однокомнатные квартиры  33 – 45 кв. метров. Здесь цена – 53-60 тыс. руб. за «квадрат». О дефиците бюджетного жилья говорить не стоит. Строится много, застройщиков много. Спрос есть, но дефицита нет».

«Ценовой диапазон квартир эконом-класса, которые строит наша компания, это – однокомнатные от 2,3 до 2,6 млн. руб., площадью около 50 кв. м,  двухкомнатные – от 3,3 до 3,6 млн. руб., площадью 64-75 кв. м, трехкомнатные 4,2-4,3 млн. руб., площадью 90-92 кв. м., – комментирует Наиля Чабаненко. – Если же говорить о ценовом диапазоне квартир эконом-класса в Казани, то средняя  цена за квадратный метр – от 42 тыс. рублей до 55 тыс. рублей.

Конечно, большинство клиентов хочет, чтобы были кухни большого метража, прихожие, где можно было бы поставить шкафы-купе. Но есть категория покупателей, которые просто хотят жить отдельно, особенно молодежь. Они ищут маленькие квартиры. Поэтому, если вести речь о бюджетном жилье, то это, прежде всего, квартиры небольших площадей: 30-35 кв. метров – однокомнатные, 50-60 кв. метров – двухкомнатные и трехкомнатные – в пределах 70 кв. метров. В скором времени мы будем реализовывать новый бюджетный проект в районе села Усады (Лаишевский район), где планируются  именно малометражные квартиры. Сегодня на  рынке недвижимости не так много предложений  по малометражному жилью и мы надеемся, что предложенный бюджетный проект заинтересует покупателей», –  говорит Наиля Чабаненко.

По словам Ксении Павловой, в домах, которые строит компания «Тандем-Д», цены стартуют от 52 тыс. руб. за «квадрат». «Нельзя сказать, что на рынке ощущается дефицит бюджетного жилья. Вариантов много», – уверена К. Павлова.

В итоге получается, что наиболее доступное жилье находится в диапазоне от 45 до 55 тыс. руб. за кв. метр в зависимости от площади квартиры и именно в этой ценовой категории сосредоточен основной покупательский спрос.

В СОДРУЖЕСТВЕ

Понятно, что большой спрос на малогабаритное и бюджетное жилье обусловлен, прежде всего, экономическими мотивами. Но даже предложения относительно недорогого жилья большинству не по карману. Поэтому для многих единственным способом решить квартирный вопрос остается покупка квартиры в ипотеку.

Понимают это и застройщики, и банки. Результатом этого понимания стала процедура, называемая «аккредитация застройщика в банке». То есть банк готов без лишней волокиты выдавать кредиты на покупку квартиры в новостройке у застройщика, проверенного банком.

«Банк проводит юридическую экспертизу застройщика: проверяет пакет учредительных документов, служба безопасности выявляет наличие негативной информации о действиях застройщика. Также мы смотрим степень готовности объекта. Затем, если строительная компания удовлетворяет всем нашим требованиям, она считается аккредитованной. Для клиентов банка это существенно упрощает процедуру получения ипотеки. Помимо документов, касающихся финансового состояния самого заемщика, человеку достаточно принести лишь договор долевого участия в строительстве или договор уступки права требования. Остальные документы по объекту долевого участия уже находятся в банке и мы их не требуем. Сбербанк Татарстана работает практически со всеми застройщиками республики: у нас аккредитовано 133 застройщика из 144. В Казани – это около 100 домов. Буквально несколько строительных компаний сами отказываются с нами работать, например, ООО «МАГ-строй», – рассказывает Анна Трифонова.

По словам Елены Кочневой, при выборе застройщика важно обращать внимание даже на самые мелкие детали. Например, на то, как организован официальный сайт компании. «Застройщик обычно создает отдельные сайты для каждого своего проекта, где можно ознакомиться с проектной декларацией, расположением, планами квартир, акциями и предложениями. Проверить застройщика можно также изучив отзывы и получив рекомендации у банков конкурентов, – добавляет Е. Кочнева. – При выстраивании долгосрочных отношений с застройщиком банк в обязательном порядке проверяет компанию и с юридической стороны. Сама процедура аккредитации не сложная и проходит очень быстро. Еще один из важных моментов при выборе партнера «Банком Москвы»  – у застройщика должна быть четко выработанная концепция продаж, т.е. некий план заключения соответствующих договоров (например, ДДУ или договор ЖСК)».

Нередко случается, что банк попадает в список партнеров лишь потому, что какой-то один его клиент захотел приобрести квартиру в доме именно этой строительной компании. Провести аккредитацию новостройки по индивидуальному запросу заемщика сейчас совсем несложно, хором уверяют представители банков и застройщиков.

«В «ДельтаКредит» мы не только работаем с заявками застройщиков или сами предлагаем им пройти эту процедуру, но и учитываем интересы клиентов.  Иногда клиенты обращаются с вопросом по застройщику и если он не аккредитован в нашем банке, то в этом нет ничего страшного. Клиент нам как бы задает параметры, сигнализирует, что есть такая потребность. Мы сами связываемся с застройщиком и далее с ним работаем. То есть, если клиент хочет купить квартиру у строительной компании, которая пока не аккредитована, мы идем навстречу и чаще всего аккредитуем. Это вопрос двух недель», – делится Ирина Аладьева.

Охотно идут навстречу клиентам и застройщики. «Компания «Унистрой» работает с большим количеством банков. Их больше десятка. Аккредитация продолжается – мы расширяем клиентскую базу. В принципе, мы работаем со всеми банками, кто проявляет к нам интерес. Стараемся никому не отказывать, всегда идем навстречу клиентам, даже если через этот банк будет проходить всего одна сделка в месяц», – говорит Игорь Абрамов.

ГАРАНТИИ ДЛЯ ЗАЕМЩИКА

И в банках, и в строительных компаниях любят подчеркнуть: если покупать квартиру в новостройке в кредит, можно быть уверенным, что все документы будут оформлены честь честью, по всем требованиям законодательства.

«Банки просто так давать аккредитацию застройщику не будут, – убеждена Ирина Аладьева. – Мы проверяем насколько твердо строительная компания стоит на ногах, каковы ее позиции на рынке, насколько вероятна сдача объекта в установленный срок. Мы аккредитуем, если на 100 процентов уверены в застройщике. Для клиентов же это показатель, что покупая квартиру даже на уровне котлована, можно быть уверенным – дом будет достроен и сдан».

«У банка есть требования к застройщику, которым он должен соответствовать. Бывает, что банк отказывает в аккредитации, – говорит Елена Кочнева. – В Банке Москвы одним из таких требований является то, что у застройщика проект не должен быть первым. В данном случае, у заемщика есть гарантии, что его объект будет достроен: у застройщика есть практика сдачи домов в прошлом и мечта клиента не станет «долгостроем». В обязательном порядке проверяется финансовое положение компании. А в некоторых случаях наш банк выступает в качестве кредитора компании».

«Аккредитация в банке, безусловно, является одним из гарантов сдачи объекта в установленные сроки. Всю юридическую документацию о застройщике банки проверяют очень тщательно. Если застройщик аккредитован в банке, то для покупателя это гарантия  чистоты сделки. Еще более охотно покупатель идет в те компании, которые аккредитованы в нескольких банках (например, «Лесной городок» прошел аккредитацию в 12 банках). В этом случае есть возможность выбрать наиболее подходящую ипотечную программу», – рассказывает Наиля Чабаненко.

А вот Игорь Абрамов считает, что не стоит совсем списывать со счетов российские реалии. «Действительно, банки проверяют финансовое состояние застройщика. И это, так или иначе, является гарантией, что застройщик завершит строительство. Да, раз объект строительства аккредитован в банке, то его проверили и служба безопасности, и финансовая служба. Но сам факт аккредитации однозначно не гарантирует на все 100 процентов, что дом будет построен в намеченные сроки. Вероятность этого очень велика – 90-95 процентов. Но остальное зависит от макроэкономических показателей. Если все останется так, как на сегодняшний день, не будет каких-то новых волн кризиса, то все кто аккредитован – всё достроят», – уверен И. Абрамов.

КЛИЕНТУ В ПОМОЩЬ

Строители и банки действуют дружно: на сайте любого ипотечного банка можно найти длинный перечень жилых комплексов, аккредитованных под те или иные ипотечные программы. Сайты застройщиков, в свою очередь, пестрят логотипами банков-партнеров, присутствует реклама банков и в офисах продаж новостроек. Так что потенциальный клиент легко может получить всю информацию.

Наиля Чабаненко рассказывает о том, как этот процесс построен в офисе компании ЗАО «Лесной городок Казань»: «Наше взаимовыгодное сотрудничество с банками в большинстве случаев осуществляется двумя способами. Первый: клиент приходит в наш офис продаж, где есть стойки c информацией от всех банков, где мы аккредитованы. Мы не лоббируем ни один банк, перечисляем всех, говорим какие ставки, какие программы, какие акции проводятся в том или ином банке. Человек сам определяет для себя более интересный банк, идет туда и подает документы. Как только документы поданы, он сообщает об этом в отдел продаж нашей компании. А мы в свою очередь связываемся с нашим куратором (в каждом из банков-партнеров у нас есть свои кураторы), который  берет процесс рассмотрения заявки под свой контроль. И второй способ, когда покупатель идет в банк, узнает об условиях ипотеки и там рекомендуют наш проект. Наши буклеты есть во всех банках и клиент, если заинтересовался нашим проектом, приходит к нам выбирать квартиру. Пока идет процесс одобрения ипотеки банком, выбранная квартира остается забронированной».

«Наиболее эффективно компания «Унистрой» работает со Сбербанком и ВТБ24, – рассказывает Игорь Абрамов. – Разработана такая схема, что их представители находятся у нас в офисе продаж и ипотечные договоры клиенты, которые к нам приходят, могут подписывать непосредственно у нас в офисе. Такая «фишка», думаю, очень удобна для покупателей. Им не надо ходить сначала к нам, потом в банк – пришел в один офис и всё сразу подписал: и договор долевого участия, и кредитный договор. Еще на сайте нашей компании есть сервис «Он-лайн ипотека». С его помощью человек заполняет небольшую анкету, которая сразу попадает в несколько банков и он быстро получает ответ. И дальше идет работа…»

Однако не секрет, что клиенту требуется время на то, чтобы банк одобрил кредит. Один банк отказал, второй, а на выбранную квартиру уже и другой клиент нашелся. Застройщики уверяют: и эта проблема решаема.  «Конечно, бывают ситуации, когда требуется время, пока клиент получит одобрение от какого-то банка. Если мы видим, что покупатель настроен серьезно, мы идем навстречу, резервируем выбранную квартиру», – заверяет Ксения Павлова.

СОЮЗ ВЫГОДНЫЙ ВСЕМ

Союз клиент – банк – застройщик в итоге оказывается выгодным всем. Для покупателей – это возможность обзавестись квартирой, для банков – выдать больше ипотечных кредитов, для застройщиков – обеспечить продажи.

Среди опрошенных нами застройщиков процент продаж квартир в ипотеку существенно разнится.

«В Казани есть застройщики, которые 50-60 процентов квартир реализуют по ипотеке. У кого-то даже больше. В унистроевских домах эта цифра несколько ниже: доля ипотечных квартир порядка 30-35%. Но в этом году произошел существенный рывок: с 10% продаж по ипотеке в прошлом году до трети продаж в этом. Думаю, и дальше этот объем будет расти. Как раз сейчас, когда у людей денежная масса не увеличивается, доходы не растут, а спрос есть,  ипотека – выход из ситуации», – констатирует Игорь Абрамов.

В том же «Лесном городке» до 90% квартир оформляется в ипотеку. А вот по данным компании Тандем-Д, с привлечение ипотечного кредита покупается  лишь 15-20% квартир, остальные – за наличные или в рассрочку, которая предоставляется непосредственно самой компанией.

Что касается среднего размера ипотечного кредита, то, например, в Банке Москвы он составляет 1,5-2 млн. руб. на покупку квартиры на первичном рынке Казани. В Сбербанке чуть меньше – 1 млн. 200 тыс. Как пояснила Анна Трифонова, средняя стоимость квартиры, которая оформляется в ипотеку, в Сбербанке – 3 млн. руб. В ДельтаКредит средний ипотечный чек – 1 млн. 600 тыс.  «Конечно, кто-то берет больше – по 3-4 млн. руб. Все зависит от платежеспособности», – комментирует Ирина Аладьева.

Итак,  покупка квартиры в новостройке по партнерской программе банка и застройщика снимает все хлопоты по проверке чистоты сделки. Если банк аккредитовал застройщика и готов предоставлять ипотечные кредиты покупателям квартир в его домах, риск оказаться обманутым дольщиком будет минимальным. А процесс оформления кредита будет даже проще, чем на покупку квартиры на вторичном рынке.

Анна Ракипова

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №2 // Октябрь, 2013