Ставка на квадратные метры

Оценивая ситуацию, складывающуюся в начале года, эксперты рынка в целом сходятся во мнении, что люди стремятся вложить деньги в недвижимость. Но это даже не инвестирование, а своеобразная страховка от гипотетических рисков в случае дальнейшей девальвации рубля.


ДЕПОЗИТЫ ДЕШЕВЕЮТ, КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ДОРОЖАЮТ

С конца прошлого года рубль стремительно подешевел, ставки по вкладам понемногу, но падают. Добавим сюда нестабильность на банковском рынке и, вауля: имеем очередную волну активности на рынке недвижимости.

Социалистический призыв хранить деньги в сберегательной кассе, похоже, теперь мало кого воодушевляет. По данным Центробанка средняя ставка по длинным депозитам (свыше года) в декабре 2013-го была 7,4%, в феврале 2014-го – уже 7,3%.

В марте объем вкладов населения в российских банках сократился на 2% или на 344 млрд. рублей. Отметим, что в марте прошлого года все было ровно наоборот: тогда вклады в банках выросли на 2,4%, или на 343 млрд. рублей.

Какой нормальный человек будет хранить деньги в банке, когда их пачками закрывают, да еще и под такой «жадный» процент? – думают граждане. Даже несмотря на систему страхования вкладов, гарантирующую физлицам возврат сумм до 700 тысяч руб., многие не хотят рисковать нервами и временем если вдруг что случится. А более или менее привлекательные ставки как раз таки и предлагают банки не из топ-30 по версии Центробанка, поэтому случиться может всякое.

Мы не раз уже писали, что в России финансовых инструментов, позволяющих сохранить сбережения по сути два – банковские депозиты и валютный и биржевой трейдинг. Первый – это низкая прибыльность и низкие риски, второй – диаметрально противоположный. Есть еще небанковские вклады – можно отдать деньги кредитному кооперативу, к примеру. Но тут ключевое слово «отдать»…

Вот так и сводятся все рассуждения к тому, что в период катаклизмов лучший способ вложить деньги – это купить недвижимость. Но тут, тоже не все так однозначно с доходностью. Если брать прошлый год, сегмент однокомнатных квартир – в который обычно и вкладывают «лишние» деньги – не принес их владельцам потенциальных дивидендов. За год цены на жилье практически не изменились: вторичный рынок – минус 0,3% (-208 руб./кв. м), первичный рынок – плюс 1,5% (+847 руб./кв. м) (по данным www.reportal.ru).

Но зато за четыре месяца нынешнего года цены в этом сегменте уже прибавили 5,9% (+3688 руб./кв. м) на вторичке и 6,8% (+3950 руб./кв. м) – на первичке.

И как не крути, опыт показывает: недвижимость в нашей стране в долгосрочной перспективе не дешевеет, оставаясь тихой гаванью для инвестиций.

ГЛАВНЫЙ ТРЕНД — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ

Последние год-полтора состояние рынка недвижимости характеризовалось как стагнационное. Спрос был вялый, цены стояли. Особенно сильно застой коснулся вторичного рынка жилья. Но с конца прошлого года эксперты отмечают повышение активности и увеличение числа сделок купли-продажи как на первичном рынке, так и на «вторичке».

Директор ООО «Счастливый дом» Анастасия Гизатова:

– Да, рынок активизировался. Начнем с того, что стагнацию рынка, которую мы наблюдали в прошлом году, спровоцировала Универсиада и неоправданные ожидания продавцов и покупателей. Причем ожидания диаметрально противоположные: продавцы рассчитывали на повышение стоимости жилья, а покупатели, наоборот, на снижение. А причины активности рынка в этом году достаточно банальны: слухи о надвигающейся денежной реформе, Олимпиада, колебание на валютном рынке. Это касается как первичного, так и вторичного рынка.

Директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов:

– В январе-марте суматохи было очень много. Связано понятно с чем. Наш рынок всколыхнули валюта и банки. Но те, кто хотел перевести деньги со счетов и вложить в недвижимость сделали это к середине марта. Теперь опять наступило полное затишье.

Директор ООО «НЛБ — недвижимость» Андрей Савельев:

– Некоторое увеличение спроса и на первичном и на вторичном рынках все таки есть. Причем на первичном – больше. Популярность первичного жилья повысилась.

Директор юридического агентства «Премьер», президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев:

– Спрос волнообразный. Коллеги из агентств недвижимости делятся: у кого-то одна неделя активная, потом – нет, у кого-то иначе. Всплески чередуются с затишьем. Могу предположить, что это связано с макроэкономическими или политическими событиями. Но если сравнивать, то весна этого года более активна, чем прошлогодняя. Это касается и первичного и вторичного рынков.

Эксперты согласны – спрос, в основном, обусловлен желанием вложить деньги. Что
касается покупательских предпочтений, то, по словам риэлторов, казанцы все охотней вкладываются в новостройки, особенно от застройщиков с хорошей репутацией.

Анастасия Гизатова (Счастливый дом):

– Да, мы ощутили рост числа инвестиционных сделок по новостройкам и коммерческой недвижимости. Приобретались недорогие, ликвидные варианты.

Андрей Савельев (НЛБ — недвижимость):

– Увеличилось число инвестиционных сделок, когда квартиры покупают не для проживания, а с целью сохранения или преумножения капитала. На первичном рынке люди стали покупать квартиры на ранней стадии строительства именно с целью инвестиций. В основном приобретаются однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м.

Руслан Садреев (Премьер):

– Многие, кто имел депозиты, решили перенаправить финансы в наиболее надежный вид вложений – в недвижимость. Для инвестирования примерно одинаково выбирают и первичный и вторичный рынки. Кто-то инвестирует в дорогие квартиры – у нас были в последнее время подобного рода сделки. Пользовались спросом загородные дома, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и нежилые помещения.

Валерий Абсалямов (Валери):

– Люди предпочитали вкладывать в первичку. И больше ориентировались даже не на то, на каком этапе находится строительство дома, а на застройщика. Имя взяло свое. У некоторых компаний ценник, может быть, был и ниже, но люди постарались вложиться в надежность. Тем более инвестиционные вложения не подразумевают, что деньги нужны завтра – они направлены на то, чтобы эти вложения не потерялись, сберечь бы, что заработано.

СПРОС ЕСТЬ, АЖИОТАЖА НЕТ

Спрос подхлестнул и цены. По сравнению с концом прошлого года самые ходовые однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали на 150-200 тыс. рублей.

Валерий Абсалямов (Валери):

– Дешевых квартир на рынке не осталось – все проданы. А на новые предложения ценник другой! Однокомнатная «ленинградка» на кварталах – 2,45-2,5 млн. рублей – минимум. А ведь совсем недавно речь шла о 2,25-2,3 млн. руб. «Хрущевки» сильно не подросли. Все-таки люди вкладывались в ликвидно-достойное жилье.

Вот гостинки, малосемейки, особенно в центре, более или менее тоже раскупили. Видимо на что денег хватало. А от вложений в комнаты люди отказались – их не брали. Комнат представлено сейчас много и они в цене вообще не подросли.

Руслан Садреев (Премьер):

– Не могу сказать что ажиотажный, но повышенный спрос сократил сроки экспозиции на вторичном рынке. По практике нашей компании, в марте квартиры продавались за одну-две недели. И речь идет о жилье отнюдь не из топового сегмента – Кировский, окраины Московского районов. В прошлом году подобные квартиры «зависали» на полгода, а то и на год.

Что касается цен, то для среднестатистической однокомнатной «хрущевки» – в неотдаленном, но и не центральном районе, 2 млн. рублей теперь вполне адекватная цена (в прошлом году такие квартиры продавались за 1,8-1,85 млн. руб. – прим. редакции).

Если говорить о спросе на первичном рынке, то тут все зависит от того какой комплекс, какой застройщик. Но в среднем, если брать однокомнатные квартиры, то стоимость квадратного метра в черновой отделке – от 55 до 60 тыс. руб., «двушки» подешевле – 54-58 тыс. руб за кв. м. В жилых комплексах с чистовой отделкой – чуть дороже – на 5-7 тыс. руб. за кв. метр, что укладывается в стоимость стандартного ремонта.

ЧЕГО ОЖИДАТЬ?

Валерий Абсалямов (Валери):

– Опасаюсь, что стагнация в этот раз будет даже серьезнее, чем в прошлом году. Потому что уже в начале года денег потрачено много. Какими должны быть факторы, которые могут всколыхнуть рынок? Предположу, что если ситуация усугубится в банковской сфере, то некоторое движение может быть – часть снятых со счетов денег вероятно придет на рынок недвижимости. И если рубль продолжит падение, то возможно люди, испугавшись, тоже предпочтут вложиться в жилье. Но в целом ситуация мне видится не слишком благоприятной: денежная масса стремительно уменьшается, что никак не способствует росту благосостояния. Те деньги, которые откладывались, они, скорее всего, были потрачены в начале года и пока будут новые накопления – придется сильно подождать.

Руслан Садреев (Премьер):

– Могу предположить, что период стагнации вряд ли будет, но, тем не менее, каких то резких всплесков я тоже не ожидаю. Все в пределах инфляции. После стагнации весенний всплеск уже прошел. Однокомнатные квартиры в новостройках за прошедший год уже подорожали чуть не на 25%, вторичка тоже пошла вверх. Цены уже поднялись и до осени, думаю, будет привыкание. А потом, как обычно, отпуска закончатся и к концу года можно опять ожидать небольшого роста.

Андрей Савельев (НЛБ — недвижимость):

– Из периода стагнации рынок вышел и в дальнейшем будет увеличение спроса и рост цен в районе 10-15% в год. Но ажиотажного покупательского спроса нет, и я думаю, что мы придем к рынку продавца, т.е. активного спроса, не раньше середины 2015 года при условии, что сегодняшняя тенденция сохранится.

Анастасия Гизатова (Счастливый дом):

– Все зависит от макроэкономической ситуации в стране. Уверена в одном: роста вторичного рынка ждать не стоит.

Анна РАКИПОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №9 // Май, 2014