Продам квартиру в ипотеке

Вполне вероятно столкнуться с ситуацией, когда придется продать квартиру, по которой еще не выплачен ипотечный кредит.


К МОРЮ!

– Все, решено! Переезжаем жить в Крым, – делится радостной новостью моя знакомая. – Надоели здешние холодные зимы, хочется к морю. Мы и домик там уже присмотрели. Только вот надо решить проблему с нашей казанской квартирой. Брали в ипотеку, а до конца не расплатились. Как быть – не знаем…

Действительно, необходимость продажи жилья, которое находится в залоге у банков, не всегда связана с несостоятельностью заемщика, когда у него нет возможности расплачиваться по кредиту. За 10-15 лет, на которые люди берут ипотечный кредит, случиться может всякое. У кого-то возникает необходимость переехать в другой город, кому-то квартира стала слишком тесной, кому-то, наоборот, теперь нужна жилплощадь поменьше. Что делать в такой ситуации, рассказывают эксперты ПроК.

НАЙТИ ПОКУПАТЕЛЯ

Самый простой вариант – самостоятельно досрочно погасить оставшуюся часть ипотеки, снять обременение с квартиры и потом ее продать как обычно.

Но если бы все было так просто, то и говорить было бы не о чем. Как правило, достаточных средств на руках нет. Конечно, можно взять беззалоговый потребительский кредит и погасить им ипотечную задолженность перед банком. Этот совет подойдет тем, кто уже нашел покупателя на квартиру и имеет возможность быстро завершить сделку.

Если же процесс продажи затянется, то проценты по новому кредиту, которые гораздо выше ипотечных, тяжелым бременем лягут на ваш бюджет.

Пожалуй, что найти покупателя – основная проблема при продаже залогового имущества. Сейчас предложений на рынке недвижимости достаточно и найдется немного желающих вникать в тонкости и детали нестандартной сделки. Поэтому хочешь – не хочешь, а скорее всего, покупателя придется как-то стимулировать, предлагая дисконт. Тем более что собственник квартиры самостоятельно определяет цену на свою недвижимость.

Как пояснил первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» Игорь Жигунов, если находится покупатель, то заемщик самостоятельно согласует с ним цену и затем оговаривает все условия сделки с банком.

Важный момент – прежде чем начать продавать залоговую недвижимость, надо получить на это согласие банка.

«Заемщику необходимо уведомить банк о желании продать квартиру, написав заявление в банк с объяснением ситуации», – говорит директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.
«Если клиент желает продать квартиру из-под залога, то надо просто известить об этом банк, а далее согласовать схему проведения сделки. Ведь она может быть разная. Все зависит, в том числе и от того, кто и как ее будет покупать и оплачивать: физическое или юридическое лицо, «прямыми» деньгами или «ипотечными», – дополняет Игорь Жигунов.

Как правило, у банка имеются определенные требования, которые предъявляются при проведении такой сделки. Во-первых, сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

ПРОЦЕДУРА ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ

Схема переоформления залоговой квартиры на нового собственника не слишком сложная и выглядит следующим образом.

«Покупатель и продавец (ипотечный заемщик) приходят в банк и пишут заявление о внесении денежных средств покупателем в счет погашения остатка задолженности, – поясняет руководитель ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирина Аладьева. – После этого банк выдает закладную с отметкой о снятии обременения с имущества, с которой участники сделки идут в Управление Росреестра и переоформляют право собственности на квартиру».

Если стоимость квартиры превышает остаток по кредиту, то разница передается продавцу на обычных условиях сделки купли-продажи.

«Есть и другой вариант, – продолжает И. Аладьева. – Если у покупателя не хватает денег на погашение задолженности, то, например, в нашем банке есть возможность оформить кредит на покупку этой же квартиры. Покупатель становится нашим новым заемщиком и залог перекладывается на него».
Конечно, многое зависит от того, сколько ипотечный заемщик, решивший продать квартиру, должен банку и хватит ли вырученной с продажи суммы на погашение всех обязательств по кредиту. Особенно велик риск остаться в долгах, если приобретение проходило с минимальным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.

Яна СОКОЛОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №10 // Июнь - Июль, 2014