Квартира как вложение

Подъем рынка пока не привел к существенному росту цен. А это значит, что деньги, вложенные в недвижимость, тоже пока не гарантируют потенциальных дивидендов. В пользу отказа от инвестирования в жилье есть и другие аргументы…


Никто не отрицает, что значительное число сделок, которые прошли в 2014 году – инвестиционные. Это значит, что покупателям есть где жить, а недвижимость приобретается, чтобы потом ее перепродать по более высокой цене. А пока цена не поднимется до нужного уровня, квартиру можно сдавать, получая доход от аренды. Логика кажется безупречной. Разве это не мечта обывателя?

Мечты мечтами, но в 2014 году стало понятно: доходность аренды стремительно падает. Уже в 2013-ом она приносила не больше 7% годовых. А с учетом средств, вложенных в ремонт, и высокой стоимости самой квартиры (особенно в бизнес-классе), доходность может быть еще меньше – 4-5%.

Предположим, что сдается однокомнатная «ленинградка» за 12 тыс. руб. в месяц плюс коммунальные услуги. В год – это 144 тыс. руб. Стоит такая квартира 2,5 млн. руб. Итого ежемесячный доход составит 5,6% годовых. Не густо.

Может быть, выгода – в ежегодном росте стоимости квадратного метра? Считаем. Шесть лет назад, в 2009-ом, средняя стоимость «квадрата» в квартире «ленинградского» проекта в Казани составляла порядка 44 тыс. руб., сейчас – 72 тыс. руб. Прирост за все годы около 65%, это 10,8% в год.

Итого в среднем за 6 лет аренда плюс удорожание стоимости жилья принесли нам в среднем 16,4% годовых. Еще учитываем, что через год отрицательно повлиять на доходность могут поправки в законодательство, увеличивающие налоговую нагрузку при продаже недвижимости: с 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от налога, увеличится с трех лет до пяти. Плюс новый налог на имущество, который не обошёл стороной собственников нескольких квартир. То есть предполагаемая прибыль может сократиться еще больше.

Справедливости ради скажем, что рынок вторичной недвижимости стагнирует не первый год и профессиональные спекулянты давно потеряли к нему интерес. Заработать можно было на первичном рынке, вложившись в строительство на начальной стадии и продав квартиру после сдачи дома. Но и эта схема в последнее время стала работать хуже: солидные компании уже не привлекают средства покупателей на нулевом цикле, а строят на свои, открывая продажи на завершающем этапе. Да, на рынке остались предложения и от застройщиков, которые ведут строительство на деньги дольщиков, привлекая их низкими ценами на стадии котлована. Но никто не даст гарантий, что застройщика минует кризис, он соберет необходимую сумму, чтобы достроить дом.

Если не недвижимость, тогда что? Для специалистов – фондовый рынок. А для простых граждан – валюта. Считаем. В начале 2009 года за доллар давали 30 рублей. В начале 2015-го – 70 рублей. Разница за период – 230%, в среднем – 38% годовых.

Из наших подсчетов выходит, что в валюте хранить деньги в два раза выгоднее, чем в недвижимости.

Но наши люди по-прежнему хотят вкладывать деньги в квадратные метры. Вот запретят валюту или Америка объявит дефолт, что тогда? В условиях, когда предпосылок для роста цен нет, в жилье инвестируют для сохранения накоплений, а не их приумножения. Но, если разобраться, это объясняется скорее психологическими причинами, чем реальной экономической выгодой.

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №15 // Январь-Февраль, 2014