Куда приведёт ипотека?

Какие прогнозы дают эксперты в отношении ипотечных ставок и условий кредитования? И главное - стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку?


РЕКОРДНЫЙ РОСТ

Как показал прошлый год, экономический негатив не затронул рынок ипотеки.

В России жилищные кредиты продемонстрировали опережающий рост по сравнению с другими видами кредитования населения. В исследовании компании «Секвойя Кредит Консолидейшн» говорится, что объемы выданных ипотечных займов по итогам года возросли на 30%, а, например, розничное кредитование физических лиц увеличилось не более чем на 14%.

Рост ипотечного кредитования мог быть еще больше – порядка 40%, если бы не решение Центробанка в декабре 2014 года по резкому увеличению ключевой ставки до 17%, что привело к существенному удорожанию заемных средств.

Небывалый спрос на ипотеку спровоцировал, прежде всего, стремительно дешевеющий рубль. Граждане ринулись спасать свои накопления, инвестируя их в наиболее защищенные от обесценивания активы. В этом качестве в нашей стране традиционно выступает покупка жилья. Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение, обратились в банки.

Помимо инвесторов в рядах ипотечных заемщиков оказались те, кто хотел приобрести квартиру для собственного проживания. Опасаясь дальнейшего роста ставок и инфляционного удорожания квадратных метров, они были вынуждены принять решение о покупке с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.

Казанцы не остались в стороне от этих процессов и также активно заимствовали у банков. По данным татарстанского управления Росреестра, в 2014 году в Казани было зарегистрировано 16 тысяч ипотечных сделок – почти в два с половиной раза больше, чем в 2013-ом. В ипотеку люди предпочитали покупать жилье на вторичном рынке.

«Доля сделок на вторичном рынке в рамках наших продуктов составила 90%, на «первичке» – 10%», – говорит руководитель департамента розничного бизнеса ОАО «ИнтехБанк» Ренат Шакиров.

«Наибольшая доля по-прежнему приходится на приобретение готового жилья – 79%. Доля строящегося жилья составляет 15%. Прочие продукты: гаражи, загородная недвижимость, строительство жилого дома – 6%», – подтверждает начальник отдела организации продаж в сети внутренних структурных подразделений отделения «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России» Алиса Хусаинова.

«Распределение по сегментам выглядит так: 70% – «вторичка», 20% – загородная недвижимость, 10% – квартиры на первичном рынке. Пользуются популярностью однокомнатные «ленинградки» и двухкомнатные «хрущевки» метражом 45-50 кв.м», – приводит статистику руководитель ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирина Аладьева.

«Основным спросом пользовался вторичный рынок – квартиры в многоквартирных домах. Был интерес к загородной недвижимости. 15-20% общего объема выдачи ипотеки в 2014 году составили кредиты на покупку жилого дома с земельным участком», – делится управляющая Казанским филиалом ОАО АКБ «Связь-Банк» Наталья Парфенова.

Уровень одобрения кредитных заявок тоже был достаточно высоким. По данным опрошенных нами банков от 70 до 80 процентов.

ЧАС ИКС

Интерес к инвестированию в жильё с использованием ипотечных кредитов существенно поубавился после повышения банковских ставок. С конца декабря 2014-го большинство банков были вынуждены сначала приостановить выдачу ипотеки, а затем объявить об изменении условий предоставления заемных денег.

В последний рабочий день января Центробанк все-таки снизил ключевую ставку с 17% до 15%. До этого момента нижняя граница ставок по ипотеке декларировалась на уровне 15,5% (при сроке кредитования до 10 лет и 50-процентном первоначальном взносе), но получить одобрение по кредиту под такой процент было очень сложно, в реальности ставки начинались от 17,5%.

По мнению экспертов, после снижения ключевой ставки взять ипотеку можно будет под 15,5-16,5% годовых для заемщиков со справками 2-НДФЛ. Для остальных – имеются в виду справки по форме банка для ИП и заемщиков с «серой» зарплатой – ставки будут выше.

Остановит ли это заемщиков? По словам Рената Шакирова (ИнтехБанк), процентная ставка выше 16% годовых ставит под сомнение экономическую целесообразность ипотечного кредита. И.о. управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын считает заградительной ставку в размере от 18% годовых.

Тем не менее, ипотечные офисы банков в январе не пустовали. «Клиентов, решивших поменять свои жилищные условия, повышение ставок не сильно напугало», – говорит Алиса Хусаинова (Сбербанк).

«В январе мы не ощутили значительного спада, клиенты по-прежнему обращаются за кредитами», – подтверждает заместитель директора Татарстанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Василя Муллина.

«Тех, кто хотел взять кредит, новые ставки не остановили. В основном это те, у кого были деньги на первоначальный взнос либо те, кто продал квартиру и хочет купить новую. Люди, которые имеют наличку на руках, на ставки даже не смотрят. Хотят вложиться в недвижимость, пока накопления не обесценились. В то же время есть понимание, что потом, если ставки пойдут вниз, существует возможность рефинансирования», – поясняет Ирина Аладьева (ДельтаКредит).

Очевидно, что после значительного роста наступил период торможения ипотечного рынка. Высокие ставки, разумеется, первопричина. Но есть и другие факторы. Во-первых, ужесточились условия предоставления кредитов.

«Банк повысил требования к размеру первоначального взноса. Если раньше он составлял 10% при условии дополнительного страхования и 20% без дополнительной страховки, то сейчас первоначальный взнос стал единым – от 30%. Решение об одобрении ипотечного кредита теперь будет действовать два месяца вместо прежних четырех», – говорит Александр Михалицын (ВТБ24).

В Сбербанке по всем продуктам ипотечного кредитования увеличен размер минимального первоначального взноса с 10-15% до 20%, а на продукт «Ипотека по двум документам» – с 40% до 50%, также сокращен срок действия решения по клиенту со 120 до 60 календарных дней.

Второй фактор замедления темпов ипотечного кредитования – банки гораздо тщательнее стали проверять занятость потенциальных заемщиков и более консервативно оценивать уровень их будущих доходов. Несоответствие параметрам банка может привести к уменьшению сумм одобряемых кредитов или вовсе к росту числа отказов в выдаче.

По мнению директора сети операционных офисов Райффайзенбанка по РТ Ильдара Рахматуллина, в сфере ипотечного кредитования политика банков в целом является более консервативной, потому что речь идет о больших объемах и более длительном сроке кредитования. Поэтому по рынку в целом, кроме коррекции уровня ставок и минимального размера первоначального взноса, вряд ли, стоит ожидать существенного изменения условий.

«В любом случае нельзя полностью списывать со счетов покупку жилья в ипотеку, – считает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. – В условиях низкой покупательной способности приобретение недвижимости практически невозможно без привлечения дополнительных средств. И люди будут подавать документы на ипотеку даже при условии сложности ее получения».

СТОИТ ЛИ БРАТЬ ИПОТЕКУ СЕЙЧАС ИЛИ ЛУЧШЕ ПОДОЖДАТЬ?

Ставки растут, банки все придирчивее оценивают платежеспособность заемщиков и, казалось бы, пора бежать за ипотекой, пока окошко выдачи кредитов совсем не закрылось. Но в реальности все не так однозначно, как может показаться.

Вроде бы имеет смысл брать ипотеку сейчас, пока ставки не выросли еще больше. С другой стороны, долларовые цены на недвижимость продолжают снижаться и это – устойчивая тенденция, рост рублевых цен остановился, и в будущем цены в рублях также могут пойти вниз. В этом случае снижение цен на жилье может компенсировать рост ипотечных ставок. Это – аргументы для того, чтобы подождать.

Еще один стоп-фактор заключается в том, что далеко не все ипотечные заемщики способны в нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе трех-пяти лет, не говоря уже о более длительном сроке. Напомним, что в среднем ипотечный кредит в России выдается на 15 лет. Предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто. В текущей нестабильной ситуации никто не застрахован от снижения зарплаты или потери работы, поэтому велик риск не справится с платежами.

С другой стороны, по мнению банкиров, даже при текущих ставках ипотечные кредиты все равно будут пользоваться спросом, но круг ипотечных заемщиков поменяется. В основном ее будут брать люди, которым срочно необходимо решить жилищный вопрос, либо те, кто точно знает, что в ближайшие полгода они смогут досрочно погасить кредит.
«Востребованность ипотечных кредитов снижаться не будет, т.к. далеко не всё население страны обеспечено жильём. Кроме того, для инвесторов недвижимость – надёжный и понятный актив, цена на который продолжает расти», – считает Ильдар Рахматуллин (Райффайзенбанк).

Появилась также информация о том, что возможно возвращение в рыночную практику плавающей кредитной ставки, что в нестабильных экономических условиях может сильно ударить по покупателям жилья. Поэтому, возможно, имеет смысл поторопиться «занять» деньги в банке по текущим условиям.

Итак, если вы уверены, что не останетесь без работы или у вас есть активы и сбережения, которые в случае снижения дохода либо потери его источника сможете использовать, то берите кредит – ипотека позволит вам уберечь от инфляции средства, потраченные на первоначальный взнос. Но при принятии решения необходимо иметь не только первоначальный капитал, но и понимание того, какие затраты предстоит претерпевать ежемесячно, насколько может измениться со временем структура доходов в семье и какие возможности досрочного погашения существуют. Без учета всех этих факторов есть риск взвалить на себя непосильную ношу.

ПОКА ВЕРСТАЛСЯ НОМЕР…

На днях стало известно о решении в Правительстве РФ компенсировать банкам 5-6% ставки по ипотеке так, чтобы для конечного заемщика она составила 13%. Сообщается, что на программу государственного субсидирования будет выделено 20 млрд. рублей, что позволит обеспечить выдачу 400 млрд. руб. ипотечных кредитов. Предполагается, что субсидии могут распространяться только на кредиты на покупку квартир в новостройке, срок кредита – до 30 лет, первоначальный взнос – не менее 20%, максимальный размер кредита – 3 млн. руб.

ВЫШЕ ПРОЦЕНТ – БОЛЬШЕ ПЕРЕПЛАТА

При стоимости квартиры 2 500 000 руб., сроке кредитования 15 лет и первоначальном взносе – 30% в зависимости от ставки изменение суммы ежемесячного платежа и рост переплаты выглядят следующим образом:

Ставка по кредиту

Ежемесячный платеж (тыс. руб.)

Переплата

12%

21 002

81,2%

14%

23 305

97,8%

16%

25 702

115,1%

18%

28 182

132,9%

20%

30 735

151,3%

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №15 // Январь-Февраль, 2015