Копить или купить?

Если не хватает денег на покупку квартиры, а жить где-то надо, то вариантов два: взять ипотеку или снимать жилье. Какой же выбрать?


СТРАТЕГИЯ ДЯДЮШКИ ТЫКВЫ

Наверняка у каждого есть знакомые, выплачивающие ипотеку. Это – люди, постоянно высчитывающие, сколько же у них останется с зарплаты после уплаты ежемесячной суммы банку, экономящие на отпуске и откладывающие дорогие покупки. Смысл их жизни сводится к ожиданию светлого будущего, которое настанет тогда, когда будет сброшено ипотечное ярмо.

Но так ли завидна участь арендатора? Он терпит постоянные придирки от хозяина квартиры, не может ничего сделать ни со старыми оконными рамами, из которых немилосердно сквозит, ни купить себе удобный диван. И эти вечные переезды… А ведь найти хорошую квартиру в большом городе ой как непросто, особенно если у вас есть кошка или собака – в трех случаях из четырех владельцам животных квартиру не сдают.

У кого нет своего жилья, вынуждены выбирать из двух зол. С одной стороны, ежемесячный платеж по ипотеке выше, чем арендная плата за аналогичную квартиру, но после выплаты долга квадратные метры будут полностью в собственности. С другой стороны – что будет, если жилье снимать, а разницу между ипотечным платежом и арендной платой регулярно откладывать на банковский депозит? Если, как Дядюшка Тыква из небезызвестной сказки про Чипполино, по кирпичику собирать на свой домик, то удастся ли накопить нужную сумму и сколько времени это займет? Попробуем посчитать.

КРЕДИТ ПРОТИВ ДЕПОЗИТА

В Казани однокомнатную квартиру ленинградского проекта площадью около 35 кв. м сейчас можно купить где-то за 2,4 млн. рублей. Если покупатель берет ипотеку, от него потребуется первоначальный взнос. Это минимум 10% от стоимости приобретаемого жилья, в нашем случае – 240 тыс. рублей. Соответственно, понадобится кредит на 2,16 млн. рублей. Если взять ипотеку на десять лет даже по минимальной ставке 12% годовых, то ежемесячный платеж составит 31 тыс. рублей.

Предположим, у заемщика есть возможность выплачивать такую сумму. Но он пока предпочитает квартиру снимать, а деньги, предназначенные для взноса за квартиру 240 тыс. рублей, положить на депозит, допустим, под 10% годовых (по долгосрочному вкладу с возможностью пополнения в рублях).

За аренду такой же «однушки» нужно будет платить где-то 15 тыс. рублей. Коммунальные платежи в расчет брать не будем, ведь проживая в ипотечной квартире, тоже придется оплачивать услуги ЖКХ. Разницу между предполагаемым платежом банку и арендной платой – 16 тыс. рублей – наш предусмотрительный арендатор ежемесячно кладет на депозит.

Через десять лет с учетом всех накоплений, процентов и капитализации наш арендатор-вкладчик получит почти 3,88 млн. рублей, из которых 1,75 млн. рублей – проценты. Теоретически квартиру за первоначальные 2,4 млн. руб. можно будет купить уже через 7 лет.

А возьми он ипотеку, спустя десятилетие только-только рассчитался бы с банком, и при этом выплатил бы ему в общей сложности 3,95 млн. рублей, из которых 1,55 млн. руб. переплатил за ипотеку. И это еще без учета расходов на страхование. Получается, что теоретически жить в арендованной квартире и потихонечку копить на жилье гораздо выгоднее, чем брать ипотечный кредит.

АРГУМЕНТЫ И ФАКТЫ

Расчеты показали, что стратегия арендатора, который копит на жилье, более выгодная, чем у ипотечного заемщика. Обычно сторонники ипотеки опираются на тот аргумент, что после выплаты долга квартира становится собственностью заемщика, в то время как «вечный арендатор» должен будет снимать квартиру, даже выйдя на пенсию. Согласитесь, в пожилом возрасте действительно трудно зарабатывать столько, чтобы платить за аренду, которая в нашей стране в сравнении с зарплатами весьма высока. Однако наши расчеты показали, что вовсе не обязательно снимать квартиру всю жизнь. Если вы будете постоянно откладывать остаток своего дохода на банковский депозит, то скорее накопите на собственное жилье, чем погасите ипотеку.

Правда, вклад в банке – это не совсем то же, что недвижимость. Денежные средства, особенно в рублях, подвержены колебаниям и зависят от валютного курса, который, в свою очередь, определяется состоянием национальной и мировой экономики. Опять же, смогут ли банки каждый год обещать вкладчикам те 10%, которые мы заложили при расчете? А при великих потрясениях могут пострадать и сами банки…

Вариант с арендой теоретически выглядит крайне привлекательно. Но, если никто не обязывает ежемесячно откладывать внушительную сумму на депозит, всегда возникает соблазн потратить эти деньги на другие цели. Тем более что недвижимость практически никогда не обесценивается, а только растет в цене. Соответственно, никто не ручается, что накопленной за десять лет суммы может и не хватить на покупку квартиры.

В последние восемь лет цены на однокомнатные «ленинградки» в Казани, по данным сайта reportal.ru, в среднем выросли чуть больше чем в 1,5 раза (+58%). За этот период цены колебались от 40 до 66 тыс. рублей за кв. метр. В пересчете на 35 квадратных метров площади – это от 1,4 млн. до 2,3 млн. рублей. Бурный рост цены показали с середины 2011-го по конец 2012 года. С тех пор они уже не растут такими темпами. В последние годы недвижимость растет в русле инфляции и этот процесс, скорее всего, не ускорится, а, может быть, даже замедлится. Это дает надежду, что накопительная стратегия может быть оправдана.

Что же касается ипотеки, то многое зависит от ваших возможностей. Чем больше размер первоначального взноса, тем она выгоднее: ежемесячные платежи меньше и сроки кредитования короче. И тут преимущества аренды не столь очевидны. Словом, взвесьте все «за» и «против» – и решайте.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Ирина Аладьева, руководителя ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит»:

– Многие могут сказать: «Аренда дешевле!». Но и на общественном транспорте ездить не так накладно, как на собственном авто. Однако же люди предпочитают иметь собственный автомобиль. Так и с квартирой: никого не надо убеждать, что жить на своих квадратных метрах гораздо приятнее и комфортнее, чем арендовать. Тем более что арендная политика в нашей стране юридически несовершенна. Зачастую жильцы живут на птичьих правах – без договора найма, арендодатель в любой момент может сказать «Съезжайте» или повысить цену, ничем это не обосновывая. И многие соглашаются, потому что затраты на переезд, на обустройство – это тоже невыгодно и доставляет психологический дискомфорт.

Что касается накоплений, то в нашей стране деньги быстро обесцениваются. И предугадать, что будет с экономикой через 10 лет практически невозможно. А недвижимость более всего подходит для долгосрочных вложений. И те, у кого есть деньги, в моменты кризисов вкладывают именно в неё – как наиболее привлекательную для инвестиций.

Поэтому склоняюсь к тому, что хотя платить за свое жилье, возможно, финансово более тяжело, но риски при этом значительно меньше. В каком-то смысле ипотека мотивирует человека больше зарабатывать. Выплачивая кредит, клиент несет обязательства и старается искать работу с более высоким заработком, становится более предприимчивым, стремясь заработать больше и быстрее погасить ипотеку.

Яна СОКОЛОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №11 // Август, 2014