Как не прогадать с новостройкой?

Решаясь на покупку квартиры в строящемся доме, особо тщательно надо отнестись к выбору застройщика.


ВСЕ ПО ЗАКОНУ

Выбор застройщика – сложный вопрос. Сразу стоит отсеять тех, кто не работает по закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», тех, у кого нет успешно построенных объектов, у кого нет сайта (но это косвенный показатель, сайт можно любой нарисовать). Аккредитация застройщика в банках – тоже хороший признак.

«Особое внимание при покупке квартиры в новостройке стоит уделить застройщику. В первую очередь нужно собрать максимум информации о нем: узнать есть ли проектная декларация, имеется ли разрешение на строительство, земля находится в аренде или собственности, если в аренде, то когда истекает ее срок. Очень важно, прошел ли дом аккредитацию в банках. Аккредитация – это не только подтверждение банком добросовестности застройщика. При покупке жилья в ипотеку в аккредитованных домах клиентам предлагается упрощенная система кредитования: оформление кредита без поручителей и промежуточных залогов (на период строительства домов), а также сокращенный пакет документов (договор участия в долевом строительстве жилья и квитанция об уплате первоначального взноса)», – комментирует начальник отдела ипотечного кредитования отделения «Банк Татарстан» Сбербанка России Альбина Сиразиева.

Тот минимум, который, так или иначе, гарантирует сохранность денег покупателя – это наличие договора долевого участия (ДДУ), составленного по ФЗ-214. Он подлежит обязательной государственной регистрации, и именно за счет этого обладает юридической силой и является серьезным аргументом в суде и может защитить права дольщика.

Практически равнозначную с законом роль играет и имя застройщика. Если строительная компания уже реализовала достаточное количество жилых проектов, если у нее есть заслуженный авторитет и она растет, развивается, то старт продаж для нее будет характеризоваться покупательским ажиотажем.

«Люди больше ориентируются даже не на то, на каком этапе находится строительство дома, а на застройщика. Имя берет свое. У некоторых компаний ценник, может быть, и ниже, но люди стараются вложиться в надежность», – говорит директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов.

Но все равно прошлые заслуги, солидный возраст компании и хорошая репутация только снижают риски, но гарантией не являются. Чтобы удостовериться в успешном ходе строительства конкретного дома, рекомендуется посетить форумы, где можно посмотреть, как дольщики общаются между собой и с менеджерами. Хорошо если на своем сайте компания-застройщик регулярно размещает фотографии о том, как продвигаются работы на стройке.

Выбирая застройщика, желательно все-таки проконсультироваться и со специалистами по недвижимости. В первую очередь, с юристом, ведь один кредитный договор чего стоит – десяток страниц мелким шрифтом, где каждая фраза важна.

КОГДА ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства дома сулит покупателю определенную выгоду, но нельзя забывать, что и рисков здесь немало.

По оценкам экспертов, строительство многоэтажного жилого дома в Казани длится в среднем 2 года. Хотя некоторые застройщики берут этот срок как максимальный, а строят быстрее – года за полтора. Тем не менее, за годы строительства может многое измениться не только в отношении самого дома, но и в целом на рынке недвижимости. Но при благоприятном раскладе, вкладываясь в объект недвижимости на стадии котлована, дольщик совершает наиболее выгодную сделку, так как в дальнейшем квадратный метр дорожает сразу по двум причинам: из-за общего роста цен на рынке недвижимости и из-за увеличения цены «квадрата» по мере готовности дома. «Старт продаж квартир может начаться сразу после того, как застройщиком получено разрешение на строительство объекта и опубликована проектная декларация, – поясняет директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. – Степень готовности дома не принципиальна: даже котлована может и не быть. Главное, чтобы были в порядке разрешительные документы».

Какими будут цены в новостройке, зависит от застройщика. Тут есть два варианта. Один более рискованный, но и более выгодный с точки зрения инвестиций, другой, соответственно, сопряжен с минимумом рисков, но и с финансовой точки зрения не такой заманчивый.

Первая категория застройщиков та, что ведет строительство, в основном, за счет средств дольщиков, поощряя покупателей низкими ценами. «Если вы видите, что на стадии котлована цены очень низкие, то, скорее всего, это связано с тем, что застройщик планирует привлечь таким образом дольщиков и за их счет возвести жилой дом. Это может быть выгодно для дольщиков, но есть и обратная сторона медали: нет гарантий, что застройщика минует кризис, он соберет необходимую сумму и, демпингуя, сможет нормально достроить дом, – предупреждает Анастасия Гизатова. – Так что, если цены относительно невысоки, необходимо обратить внимание на то, за счет каких средств застройщик осуществляет строительство. Надо обязательно посмотреть проектную декларацию, где указывается размер кредиторской задолженности. Вполне возможно, что у застройщика земельный участок либо в аренде, либо заложен в банке под большой кредит. Получается, он и у дольщиков, и у банка взял деньги – на этот момент надо обращать внимание».
Вторая категория застройщиков ведет строительство за счет собственных средств или за счет крупного инвестора, и не зависит целиком и полностью от средств дольщиков.

По словам А. Гизатовой, застройщики, которые строят на свои деньги, уже на начальном этапе строительства устанавливают средние по данному сегменту рынка цены.

Как правило, когда у застройщика есть собственные финансовые средства, то и продажи начинаются позднее, соответственно, цены устанавливаются выше.

По словам специалистов, разница в цене квадратного метра новостройки на первоначальном этапе и по завершению строительства будет около 20%. Когда же застройщик рассчитывает на собственные силы и деньги дольщиков, то выгода может доходить до 50%: люди как бы получают повышенный процент за риск.

Еще одним важным преимуществом приобретения квартиры на начальном этапе строительства будет возможность выбора из полного ассортимента квартир. Это касается площади, планировки, этажа и многих других нюансов. Когда же дом построен, то доля свободных, непроданных квартир в нем составляет не более 10%. К концу строительства обычно остаются крупногабаритные (трех- и многокомнатные) квартиры и первые, и последние этажи.

Нередко покупатели стоят перед следующим выбором: либо купить готовую квартиру в уже построенном доме, но по высокой цене за квадратный метр, либо купить квартиру существенно дешевле, но въехать туда только через два года, а все это время оплачивать аренду другой недвижимости. Конечно, ждать своей квартиры несколько лет нелегко, но здесь не все так беспросветно: проверенные, опытные компании могут построить дом быстрее заявленного срока, и в итоге покупатель и квартиру получит быстрее, и деньги сохранит.

Яна СОКОЛОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №11 // Август, 2014