Ипотека рубль сбережёт

Ставки по ипотеке не по карману – рассуждают граждане. Ипотечное кредитование не снижает обороты – заверяют банкиры.


ДИНАМИКА — ПОЛОЖИТЕЛЬНАЯ

Статистика бесстрастно свидетельствует, что в январе-феврале 2014 года было выдано ипотечных кредитов в денежном и количественном выражении почти в полтора раза больше, чем в том же периоде прошлого года. Повышенный интерес к ипотеке отмечают и в опрошенных нами банках.

Связана такая ситуация с двумя основными причинами. Во-первых, это – тревожные ожидания, вызванные валютными колебаниями и возможным ростом цен на жилье. Во-вторых, – заинтересованность самих банков в продвижении программ жилищного кредитования. Дополнительным фактором, мотивирующим активизировать их усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Центробанка РФ, направленная на ограничение темпов беззалогового кредитования.

«Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты», – говорится в обзоре рынка ипотечного кредитования по итогам 2013 года, подготовленном агентством «Эксперт РА».

– Интерес к ипотеке показывает положительную динамику. Мы наблюдаем устойчивый рост спроса. Серьезное влияние оказало и повышение активности на рынке недвижимости, традиционно возникающее в периоды резких колебаний на фондовом и валютном рынках, – делится с «ПроК» руководитель по развитию офисных продаж Приволжского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Эльвира Сафина.

– В 1 квартале 2014 года выдача ипотечных кредитов выросла на 44% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года. Это связано с ростом ипотечного рынка республики и с ростом ипотечного бизнеса банка, – комментирует управляющий ЗАО «ВТБ24» в Татарстане Дамир Габдулхаков.

– Маловероятно, что развитие ипотечного рынка как-то замедлится в ближайшие год-полтора. Наоборот, 2014 год станет для многих банков годом ипотеки. Основные игроки наращивают долю ипотечных кредитов в розничных портфелях. Кроме того, ипотека – социально важный продукт и спрос на него будет только расти, – считает директор сети операционных офисов ЗАО «Райффайзенбанк» в РТ Ильдар Рахматуллин.

По словам руководителя ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирины Аладьевой, в 2014 году ожидается увеличение объемов рынка ипотечного кредитования на 15-20%. Основной рост прогнозируется в первой половине года за счет активного инвестирования населением своих рублевых сбережений в объекты недвижимости в условиях ослабления курса рубля и ограниченности альтернатив для вложения средств. Банковские вклады не пользуются большой популярностью – люди предпочитают вкладывать в недвижимость, в том числе и за счет кредитных средств.

– В нашем банке в январе 2014 года количество выданных ипотечных кредитов по сравнению с январем 2013-го увеличилось в среднем на 60%. В феврале-марте эта тенденция сохранилась, – говорит она.

СРЕДНИЙ ЧЕК – 1,5 МЛН. РУБ.

«Около 30% семей теперь могут позволить себе рассмотреть вопрос приобретения квартиры в кредит, пять лет назад такая возможность была лишь у 9% домохозяйств», – констатирует генеральный директор АИЖК Андрей Семенюк.

Однако при высокой стоимости недвижимости речь идет о покупке лишь скромного жилья. Средний размер ипотечного кредита в Казани – 1,5 млн. рублей. Учитывая, что первоначальный взнос колеблется в пределах 20-30 процентов, купленная в ипотеку квартира – это, как правило, малогабаритное жильё эконом-класса.

Что касается выбора между вторичным и первичным рынками, то эксперты говорят о постоянно растущем интересе к новостройкам, однако по числу сделок готовое жилье пока преобладает.

Дамир Габдулхаков (ВТБ24):

– Средний размер кредита по Казани – около 1,6 млн. рублей, а ежемесячный платеж – 20-25 тыс. рублей. Хочу обратить внимание, что средний размер нашего кредита обычно больше, чем в среднем по рынку. Наиболее распространенный размер первоначального взноса – 35%, на него приходится около 40-45% клиентов. На желающих внести первоначальный взнос в размере 20-25% приходится около 30%. Средний ценовой диапазон приобретаемой недвижимости – от 2,2 до 5,5 млн. рублей.

Как и прежде, покупатели отдают предпочтение вторичному рынку жилья, на долю которого по показателям 1 квартала этого года приходится около 75% всех сделок.

Количество сделок на вторичном рынке жилья даже увеличилось по отношению к первичному рынку. Это обусловлено как спадом предложений со стороны строительных компаний, активно распродававших квартиры в ноябре-декабре 2013 года, так и вступившими в силу изменениями в 214-ФЗ, которые привели к временной приостановке сделок в Росреестре.

Эльвира Сафина (Промсвязьбанк):

– В нашем банке средняя сумма кредита составляет 1,4 – 1,6 млн. рублей. Если покупается первая квартира, то первоначальный взнос чаще всего варьируется в пределах 20-30%. Если люди улучшают жилищные условия – продают свое жилье и покупают новое, – то первоначальный взнос составляет 60-70%. Мы видим, что первичный рынок демонстрирует значительный рост – как по сделкам, так и по спросу. Безусловно, часть этих сделок представляет собой инвестиционные вложения. Ценовой сегмент – квартиры эконом-класса. Повышенным спросом, предсказуемо, пользуются однокомнатные квартиры, особенно с небольшим метражом.

Ирина Аладьева (ДельтаКредит):

– Средний размер кредита – 1,55 млн. рублей, средний платеж – от 22 до 25 тыс. рублей. В 80 процентах случаев размер первоначального взноса составляет 15%. С 2012 года мы наблюдаем рост спроса на первичном рынке и прогнозируем дальнейшее увеличение числа кредитов в сегменте новостроек.

Причины лежат на поверхности – это более высокий уровень комфортабельности, более низкие цены за квадратный метр. Но, как показывает практика, чаще сделки совершаются все-таки по готовым объектам. Я считаю, что это происходит по причине большего количества предложений. И «вторичка» пока лидирует в соотношении 80 к 20. Это тоже объяснимо: во-первых, при покупке квартиры на вторичном рынке отсутствуют риски, связанные со строительством и сроками сдачи дома, во-вторых, клиент несет минимальные расходы на ремонт и, в-третьих, более широкий выбор и более низкие процентные ставки по кредиту по сравнению с новостройками.

Ильдар Рахматуллин (Райффайзенбанк):

– Средний размер кредита в отделениях банка в Казани – 1,5 млн. рублей. Минимальный размер взноса в нашем банке составляет 15%, но, как правило, ипотеку берут люди, у которых сумма первоначального взноса достигает 30-50%. Это говорит о том, что для заемщиков наличие первоначального взноса не является главной проблемой при получении кредита. В основном спросом пользуются объекты первичного рынка недвижимости, находящейся в отдалении от центра, поскольку именно здесь сосредоточен основной объем строительства. Такая тенденция связана с отсутствием достаточных свободных площадей под застройку в пределах города, либо в центре.

Заместитель директора Татарстанского РФ ОАО «Россельхозбанк» Василя Муллина:

– Средний размер кредита составляет 800 тыс. рублей, среднемесячный платеж варьируется от 12 до 15 тыс. рублей. Первоначальный взнос обычно составляет 15%, также клиенты предпочитают использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Наибольшей популярностью пользуются кредиты на приобретение земельных участков с последующим строительством индивидуального дома, квартир от застройщиков и квартир на вторичном рынке жилья. Мы ожидаем дальнейшего роста интереса к ипотечным программам по приобретению жилья от застройщиков на этапе строительства.

Начальник отдела ипотечного кредитования Управления по работе с партнерами отделения «Банк Татарстан» №8610 ОАО «Сбербанк России» Анна Трифонова:

– Средняя сумма кредита – 1,5 млн. рублей. Ежемесячный платеж зависит от срока и программы кредитования. Ценовой диапазон приобретаемой недвижимости – от 2,5 до 3 млн. рублей. Заемщики Казани стали чаще покупать объекты на первичном рынке, тогда как в предыдущие годы сделки на рынке вторичного кредитования были больше востребованы. На данный момент продажи идут в равном объеме. Хочется еще отметить рост на рынке загородной недвижимости.

ШАНСЫ ЕСТЬ

Мы решили выяснить у наших экспертов: ужесточились ли требования к ипотечным заемщикам, какие основные условия (помимо подтвержденного дохода) влияют на одобрение заявки и имеет ли шансы на получение ипотеки заемщик с плохой кредитной историей в прошлом, но с достаточным подтвержденным доходом в настоящем?

Дамир Габдулхаков (ВТБ24):

– Средний процент одобрения заявок по ипотечным кредитам в нашем банке составляет около 85%. Это еще раз подтверждает лояльный подход к анализу потенциального клиента. На положительное принятие решения в порядке убывания важности влияют следующие факторы: положительная платежная дисциплина, стабильность занятости, наличие высшего образования, репутация компании работодателя, наличие активов и т.д.

В то же время, мы подходим к каждому клиенту индивидуально и отрицательная кредитная история не всегда подразумевает отказ. Зачастую обращаются клиенты с отрицательной кредитной историей, которая возникла из-за потери работы в период экономической нестабильности, несвоевременной выплаты зарплаты, временной нетрудоспособности и т.д. В подобных ситуациях банк старается войти в положение клиента и предложить возможные варианты для принятия положительного решения по кредиту.

Ирина Аладьева (ДельтаКредит):

– В последнее время требования к заемщикам даже снизились. Банки стали более лояльно относиться, например, к месту работы. Стало реально оформить кредит заемщикам творческих специальностей или людям с нестабильным доходом. Многие банки, в числе которых и ДельтаКредит, могут предоставить ипотеку по одному документу – паспорту. А при внесении первоначального взноса в 30% мы выдаем кредиты без подтверждения дохода и занятости.

Средний процент одобренных заявок – около 60%. При рассмотрении заявки помимо стандартных требований к доходу мы обращаем внимание на текущие кредитные обязательства. Ведь нужно понимать, что у человека должен быть определенный прожиточный минимум.

Заемщики с не идеальной кредитной историей также могут к нам обращаться: мы достаточно лояльный банк по отношению к кредитной истории и решения принимаются в индивидуальном порядке.

Василя Муллина (Россельхозбанк):

– Основное условие получения ипотечного кредита – это своевременный и полностью сформированный пакет документов, что существенно сокращает время ожидания одобрения для клиента и облегчает работу клиентского менеджера. Мы наблюдаем снижение количества обращений клиентов с плохой кредитной историй, однако можно отметить, что это – общая тенденция. Это связано с повышением финансовой грамотности населения и оценкой личной кредитоспособности самих заемщиков.

Эльвира Сафина (Промсвязьбанк):

– Мы не видим ужесточения условий, скорее наоборот. Заемщик всегда рассматривается комплексно: играют роль и кредитная история, наличие активов в собственности, профессиональные навыки и карьера, текущие кредитные обязательства и т.п. Нельзя выделить какой-то один основополагающий критерий.

Ильдар Рахматуллин (Райффайзенбанк):

– Жестких критериев оценки заемщиков у банков становится все меньше, потому что уже прошел кризисный период, банкиры оценили свои кредитные портфели, поняли возможные риски. Есть два основных фактора, на которые смотрят банки при оценке потенциального заемщика. Это – его кредитная история (важно, чтобы она не была негативной) и несоответствие требованиям банка. Процент отказов по ипотеке в нашем банке – самый минимальный среди других видов розничного кредитования. Дело в том, что клиенты приходят к этой цели осознанно, они обращаются в банк за ипотекой подготовившись, имея первоначальный взнос и четкую цель – купить недвижимость. Если клиенту отказали в кредитовании из-за наличия у него в прошлом несущественной просрочки по кредиту, то, возможно, заемщику имеет смысл обратиться в другое кредитное учреждение, поскольку подходы банков к этому вопросу могут несколько отличаться.

Подводя итог можно отметить, что в этом году ипотечные программы не стали доступнее, процентная ставка тоже сильно не изменилась. Но общеэкономическая ситуация складывается так, что ипотеку решили взять даже те, кто, возможно, именно сейчас этого и не планировал: имея в запасе 300-500 тыс. рублей, люди предпочитают использовать их в качестве первоначального взноса по кредиту. По данным Росреестра по РТ, за первый квартал 2014 года количество ипотечных сделок в Казани увеличилось почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

И банки не против растущего спроса, тем более, что, даже несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне: по данным АИЖК на начало этого года объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96%.

Количество сделок по ипотечному кредитованию в Казани*

2013 год 2014 год
январь 182 579
февраль 398 1 070
март 416 1 239

*По данным Росреестра по РТ

Анна РАКИПОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №9 // Май, 2014