Ипотека: как жить взаймы

Вот все говорят: ипотека – это кабала, рабство, кандалы… А жизнь в чужом доме – у родственников или в съемном жилье – это не рабство? Чужие монастыри с чужими уставами или свой дом, своя территория, за которую – да, придется вкалывать какое-то время?..


ИПОТЕКА – ДРУГ ЧЕЛОВЕКА

Ипотека – это не кабала, ипотека – это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли. Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в кабалу не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.

Итак, как пользоваться ипотекой, чтобы не попасть в рабство? Необходимо запомнить всего семь простых правил:
1. Посильный платеж.
2. Разумный срок.
3. «Подушка» безопасности.
4. Адекватные ставки.
5. Правильные досрочные платежи.
6. Правильный банк.
7. Правильные цели.
В этой статье мы поговорим о первых трех пунктах.

ПОСИЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

Долго ли можно жить на хлебе и воде, работая с утра до ночи? Вообще-то долго, если мотивация соответствующая. Мощнейшая мотивация, сметающая все на своем пути. Но своя квартира – все-таки не та цель, ради которой хочется жертвовать жизнью.

Людям свойственно переоценивать свои возможности. «Если покупать недорогую еду в супермаркете и больше ходить пешком, экономя на бензине, мне хватит на жизнь пять тысяч в месяц. Остальное можно отдавать за кредит, чтобы расплатиться быстрее!» – убеждают себя некоторые, собираясь купить жилье в кредит. Это путь в пропасть. И прежде всего потому, что при таком раскладе ваша мотивация развиваться и достигать большего в жизни падает до нуля.
Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось – кот наплакал. Все желания, все удовольствия – в сторону, миску риса – и опять на галеры. Ну и ради чего все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение доходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали…

Итак, самое главное правило ипотеки: платеж по кредиту должен быть посильным. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум. Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущения, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке!».

Сколько отдавать банку? Согласно банковским правилам максимальная величина платежа не должна превышать 40% от величины ваших подтвержденных доходов. Но на практике большинство банков смотрят сквозь пальцы на соотношение «платеж – доход», выдавая кредиты даже тем, у кого сумма платежа составляет и 60, и 70, и даже 80% от подтвержденного дохода. Логика такая: «Наверняка у заемщика есть еще и «левые» доходы, ничего, затянет пояс, справится».

На наш взгляд, оптимальный размер кредитного платежа – 30% от ваших доходов за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, арендной платы и т.п. Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному – сумма должна составлять те самые 30%. Платить больше психологически тяжело. Меньше – нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.

Но цифры – вещь условная. Просто оцените – насколько посилен ваш платеж? Сможете ли вы вести приятный образ жизни на оставшиеся деньги? Высыпаться, заниматься любимыми хобби, покупать необходимую одежду и ездить в отпуск хоть раз в год? И не забудьте про расходы на ремонт и обстановку новой квартиры – это немало. Хотя урезать привычные расходы все равно придется. Отказаться от ежедневных ужинов в ресторане, частых поездок на такси и спонтанных покупок на ползарплаты. А никто не говорил, что будет легко!

НЕ ДОЛЬШЕ 10 ЛЕТ

Сегодня максимальный срок кредита в большинстве банков составляет 30 лет. Некоторые оригиналы готовы ждать погашения долга до 40 лет. По статистике, средний срок выданных ипотечных кредитов в России – 15 лет. Так вот, по моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет – это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.
Десять лет – это очень много. Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар, болезнь или смерть – стандартная страховка закроет наш долг. А что если вам разонравится эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же, чем больше срок, на который вы берете кредит, тем больше переплата.

К примеру, если вы берете в кредит 1 млн. рублей под 12% годовых, то через 10 лет вернуть придется в общей сложности чуть больше 1,7 млн. рублей. Вроде терпимо.

А 15 лет – это уже переплата 116%. Берем миллион, возвращаем 2 млн. 160 тыс. Ну, а за 20 лет – переплата составит уже 164%. Берем миллион – возвращаем 2 млн. 642 тыс.! А про 30 лет хотите узнать? Переплата – 270%. Банк взамен миллиона получает 3 млн. 700 тыс. руб. Поэтому лично я считаю оптимальным срок десять лет.

– Ага, конечно, легко ей говорить! – возмутится читатель. – Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит денег на квартиру!

Ну что же, придется немного умерить свои аппетиты. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о квартирах не в захолустье. Просто начните с малого – с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее… Жизнь – это движение.
Допустим, у вас есть 1 млн. рублей первоначального взноса, и еще 3 млн. рублей вы решили взять в кредит, чтобы за 4 млн. руб. купить большую просторную квартиру.

Допустим, чистые доходы мужа и жены составляют 60 тыс. в месяц. Давайте считать: 3 млн. за 10 лет под 12% годовых – это чуть больше 43 тыс. рублей ежемесячно. На оставшиеся 17 тыс. руб. в месяц прожить будет практически нереально.

Умерим аппетиты. Более или менее приличную двухкомнатную квартиру в Казани можно купить за 3 млн. рублей, т.е. занять у банка нужно будет 2 млн. Считаем: при тех же условиях ежемесячный платеж составит почти 29 тысяч. Многовато. А если придерживаться «правила 30%» и платить в месяц по 20 тыс. рублей, тогда срок получается… 50 лет (!). А переплата – 501,5% стоимости квартиры или 10 030 568 руб. Нет уж, спасибо.

Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о собственном жилье? Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 20 тыс. рублей в течение 10 лет под 12% годовых, сумма кредита должна составлять примерно 1 млн. 400 рублей.
Добавим имеющийся миллион и получим 2,4 млн. рублей. За эту сумму можно купить вполне приличную однокомнатную квартиру «ленинградского» проекта или же квартиру в новостройке с черновой отделкой, можно найти и двухкомнатную «хрущевку».

Пожив лет пять и, погасив кредит досрочно (что вполне реально при нашем раскладе), вы сможете перебраться в квартиру побольше.

А если на жилье при посильном кредите вообще не хватает? Ни на какую! Можно рассмотреть другие варианты: квартира в пригороде или новостройка в рассрочку, а можно – подумать над способами увеличения вашего дохода. Все в наших руках! А если и не все, то гораздо больше, чем нам кажется. Итак, правило №2 – срок кредита не должен превышать 10 лет.

«ПОДУШКА» БЕЗОПАСНОСТИ

Рискую вновь навлечь читательский гнев, но все же скажу. Для правильной, комфортной ипотеки вам необходима финансовая «подушка безопасности» – сумма, позволяющая прожить 3–6 месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.

– Да она точно издевается! – воскликнет все тот же возмущенный читатель. – Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 тыс. рублей, да еще эту чертову ипотеку погашаю… Откуда взяться лишним деньгам?!

Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора – вляпаться в неприятности с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый резерв. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания «финподушки» у вас есть. Если резервов нет – имеет смысл оценить свои доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финансовая «подушка безопасности» будет беречь ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого мебельного гарнитура…

Лучше всего создать денежный запас ДО получения ипотеки, но если не удалось – можно заняться этим сразу после новоселья. Какого размера должна быть финансовая «подушка безопасности»? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Главный принцип: ваших запасов должно быть достаточно, чтобы вы чувствовали себя уверенно в случае почти любого форс-мажора (увольнение, болезнь, внеплановые расходы) и могли спокойно погашать ипотеку, пока не восстановите свою платежеспособность.

Итак, мы рассмотрели три важнейших принципа правильной ипотеки – ипотеки, которая приведет вас наверх, к осуществлению мечты, а не закует в «кандалы». Посильный платеж, разумный срок, «подушка безопасности». Есть и другие правила, которые не менее важны: адекватные ставки, правильные досрочные платежи, правильный банк.
По материалам книги Анны Моисеевой «Как продать квартиру выгодно. Вложите минимум – получите максимум»

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Директор департамента розничного бизнеса ОАО «АК БАРС» Банк Марат Ганеев:
– Для большинства жителей России кредит на жилье остается недоступным. Кардинально изменить ситуацию может только снижение цен на недвижимость. В то же время требования к заемщикам стали значительно более лояльными и оформить ипотечный кредит стало намного легче, чем несколько лет назад.

Средний возраст заемщиков становится ниже, и большее количество людей в возрасте 25-35 лет оформляют ипотеку. Чаще всего заемщики – это мужчины в возрасте до 35 лет с высшим образованием, стабильной работой, положительной кредитной историей, которые проживают в городе с населением более 500 000 человек. Ипотеку обычно оформляют супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 000 до 110 000 рублей.

Наиболее лояльные требования банки выдвигают при оформлении кредитов на жилье эконом-класса, потому что оно отличается минимальными рисками. Самые жесткие требования выдвигаются при покупке в кредит элитной загородной недвижимости.

В последнее время снизились требования к срокам и месту работы. Все чаще банки подтверждают возможность кредитования для заемщиков творческих специальностей и клиентам с нестабильным (неподтвержденным) доходом. Многие банки вводят ипотечные программы по одному или двум документам.

Для привлечения большего числа клиентов банки разрабатывают комплексный (пакетный) подход к ипотечным продуктам, при этом заемщики имеют доступ к кредитным картам, потребительским кредитам, вкладам и страховым услугам. Такой подход позволяет снизить стоимость ипотеки. Более демократичные требования выдвигаются к минимальному первоначальному взносу, который уменьшился до 10%.

Руководитель ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирина Аладьева:
– Наиболее распространенный и, на мой взгляд, оптимальный срок, на который наши клиенты берут ипотеку – 15 лет.
Мы ориентируемся на заемщиков со средним доходом. Это — семьи, которые могут без особых финансовых трудностей минимальными ежемесячными платежами спокойно погашать ипотеку. В нашем банке средний размер платежа по кредиту составляет от 20 до 23 тысяч рублей. На сегодня для большинства клиентов — это оптимальный платеж. Понятно, что 15 лет – достаточно большой срок и люди хотят иметь возможность тратить деньги на что-то помимо ипотеки: на отдых, покупку автомобиля, воспитание детей и т.д. И 15-летний срок кредита за счет относительно небольших выплат как раз и позволяет заемщику достаточно комфортно себя чувствовать.

Есть и еще один аспект, почему люди кредитуются на 15 лет: сумма подтвержденного ежемесячного дохода может быть меньше, чем, если оформлять кредит на более короткий срок. Это напрямую связано с выплатами: меньше срок – больше ежемесячный платеж и наоборот. При этом у клиента всегда есть возможность и частичного и досрочного погашения кредита на любом этапе.

Если рассматривать средний срок ипотечного договора, например, в нашем банке он составляет 15 лет. Фактически же люди гасят кредит в среднем за 5-10 лет. Уже на этапе заключения сделки практически 70% клиентов заявляют о своей готовности досрочно погасить кредит. По нашему опыту где-то 10% заемщиков погашают ипотеку за 5 лет, а до трети заемщиков, взяв ипотеку на 15 лет, пользуются возможностью частичного досрочного погашения.

Частичное досрочное погашение подразумевает, что клиент вносит дополнительные денежные средства помимо обязательного платежа по графику в счет погашения кредита. Тем самым он уменьшает либо свой ежемесячный платеж, либо срок кредита – в нашем банке у заемщика есть такой выбор. Моратория на досрочное или частичное погашение у нас нет: надо лишь заранее – за 10 дней – об этом уведомить банк. Некоторые наши клиенты, взяв ипотеку, с первого дня пишут заявление, что готовы вносить не только ежемесячный платеж, но и дополнительно определенную сумму.
Частичным досрочным погашением довольно часто пользуются молодые семьи: с течением времени муж или жена получают более высокие должности, повышается заработок, за счет чего появляется возможность быстрее расплатиться с банком. Вообще же, по моим наблюдениям, когда у наших заемщиков вдруг появляется дополнительный источник доходов или «лишние» деньги, то чаще всего они стараются в первую очередь гасить с их помощью ипотеку.

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №7 // Март, 2014