Ипотечные метры – 2014

Уходящий год ознаменовался резким сокращением ипотечных сделок на рынке недвижимости Казани. По данным Росреестра по РТ, по сравнению с прошлым годом их стало меньше практически наполовину. С чем связана такая ситуация? Станет ли легче ипотечным заемщикам в будущем году? Оценивают ситуацию эксперты «ПроК».


ИПОТЕКА ПОДОРОЖАЛА, НО СПРОС ЕСТЬ

Основные причины такой ситуации две: общий застой рынка недвижимости Казани и удорожание ипотечных кредитов по сравнению с 2011-2012 годами. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% на начало 2012 года до 12,6% годовых по итогам сентября 2013 года. Это сказалось на количестве выданных кредитов – их стало меньше на 7,8% (по данным ЦБ). Но с другой стороны – объем ипотечных ссуд, выданных банками россиянам, по сравнению с прошлым годом увеличился и перевалил отметку в триллион рублей. И опрошенные нами банкиры подтверждают – объемы выдач растут.

– Спада на рынке ипотеки мы не видим: ВТБ24 в Татарстане наращивает и объем портфеля, и объемы выдач. К концу года мы наблюдаем рост интереса к нашим продуктам – клиенты хотят провести рождественские каникулы в новом жилье, – сообщил управляющий ВТБ24 в Татарстане Дамир Габдулхаков.

Активность в конце года – традиционное явление. Подтолкнули ее усилия того же ЦБ, который уже несколько месяцев наседает на банки, заставляя их умерить аппетиты и постепенно снижать ставки. Да и сами кредиторы смягчают условия: кто-то снижает требования к сумме первоначального взноса, кто-то уменьшает требования к  допустимому уровню кредитной нагрузки на заемщика. Стимулирует спрос, как это не парадоксально на первый взгляд, нестабильность в экономике: стремясь хоть как-то сохранить средства, люди инвестируют в недвижимость.

– Динамика рынка в текущем году носит менее интенсивный характер по сравнению с 2012 годом, но население по-прежнему заинтересовано как в улучшении жилищных условий, так и в инвестициях в недвижимость, – подтверждает директор сети операционных офисов ЗАО «Райффайзенбанк» в Казани Ильдар Рахматуллин. Тем не менее, общий спад присутствует и эксперты связывают его, прежде всего, с общеэкономической ситуацией:

– Рынок ипотеки напрямую связан с ситуацией на рынке недвижимости, поэтому причины спада надо искать именно там, – поясняет начальник управления кредитования розничного бизнеса АКБ «БТА-Казань» Рустем Сафиуллин. – А точнее – в целом в экономике, поскольку, как известно, рынок недвижимости является точкой синергии множества отраслей. Тем временем в экономике России наметилось замедление темпов роста, которое сказывается не только на показателях выручки и прибыли предприятий, но и влияет на формирование прогнозных показателей, долгосрочных планов и инвестпроектов. Снижается спрос на продукты и услуги, в результате чего уменьшается платежеспособность потенциальных покупателей недвижимости и, соответственно, падает число сделок с ней. Тем более, что определенное давление на спрос оказывает ситуация с ценами, которые в 2013 году были завышены продавцами в ожидании высоких продаж.

По мнению заместителя председателя Правления ООО МКБ «Аверс» Алексея  Бойко, основной причиной, повлиявший на снижение темпов ипотечного кредитования, стал продолжившийся в текущем году рост стоимости жилья, что на фоне значительно более медленного роста доходов населения, не могло не сказаться как на «кредитном качестве» заемщиков, так и на уровне спроса в целом.

Но, несмотря на высокие процентные ставки и не самую благоприятную экономическую ситуацию, доля ипотечных сделок на рынке недвижимости планомерно растет. Ведь для большинства кредит – это единственный шанс обзавестись собственными квадратными метрами. По оценкам наших экспертов, от трети до половины жилья в Казани приобретается в ипотеку.

«ПЕРВИЧКА» ИЛИ «ВТОРИЧКА»?

В какие же квартиры предпочитают вкладываться ипотечные заемщики? Что предпочитают: первичный или вторичный рынок? По этому вопросу мнения наших экспертов разошлись.

Алексей  Бойко (Аверс):

– На сегодняшний день все большей популярностью со стороны заемщиков пользуется новое жилье. Причины тому вполне очевидны: более высокий уровень комфортабельности, более низкие цены, если сравнивать готовое и строящееся жилье сходных потребительских характеристик. Однако, как показывает практика, чаще сделки совершаются все-таки уже по готовым объектам – просто по причине большего предложения (по номенклатуре, по местонахождению, по наличию эконом-вариантов и т.п.) именно на вторичном рынке.

Равиля Хасанова (Татфондбанк):

– Всегда наиболее востребованными были сделки на вторичном рынке. Во-первых, при покупке квартиры на вторичном рынке отсутствуют риски, связанные с возможной задержкой сроков ввода в эксплуатацию строящегося жилья. В-вторых, клиент несет минимальные расходы на ремонт. В-третьих, присутствует возможность широкого выбора и более низкие процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке.

Ильдар Рахматуллин (Райффайзенбанк):

– Доля продаж с привлечением ипотеки на первичном рынке – значительно выше, чем на вторичном и достигает 50-60% от общего объема продаж застройщиков. Связано это с тем, что государство заинтересовано в развитии строительной отрасли и именно поэтому большинство правительственных программ направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек. По нашим оценкам, драйвером роста рынка ипотеки в ближайшей перспективе будет рост объемов продаж жилья именно на первичном рынке.

Мурат Камалетдинов (Промсвязьбанк):

– Большей популярностью, на наш взгляд, пользуется ипотека на первичном рынке. Причин тому несколько: желание жить в новом доме, в квартире улучшенной планировки, сделать ремонт и обустройство на свое усмотрение. Большую роль играет активная застройка Казани – можно выбрать новый объект в любом районе города, в разной ценовой категории. Еще один фактор – более низкие цены на строящееся жилье, особенно на ранних этапах строительства.

Но не стоит сбрасывать со счетов и «вторичку». Некоторые клиенты не готовы ждать сдачи дома, кому-то квартира нужна срочно. Кроме того, часть сделок – это улучшение жилищных условий, поэтому заемщикам необходимо готовое жилье для заселения сразу же после продажи своей квартиры.

Рустем Сафиуллин (БТА-Казань):

– В настоящее время доминирует первичный рынок – высокий спрос на новостройки является непоколебимым трендом на протяжении нескольких последних лет. Тем более в Казани строится достаточно большое количество объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости. Вторичное жилье пользуется меньшим спросом, поскольку оно устарело и физически, и, главное, морально. Многие привычные для жителей новостроек объекты благоустройства и социальной инфраструктуры недоступны жителям вторичного жилья.

Дамир Габдулхаков (ВТБ24):

– Вторичный рынок жилья достаточно стабилен, но пока – это рынок покупателя. Продавцы долго ищут своих покупателей и идут им на уступки.

Что касается первичного рынка, то еще несколько лет назад многие говорили, что столице Татарстана грозит перенасыщение, однако сейчас мы видим, что жилье строится на границе города: за последние несколько лет у нас выросли целые районы новостроек, которые оказались востребованы. Первичный рынок – это рынок застройщика, компании диктуют цены, а покупатели стараются быстрее купить жилье, пока они не выросли. Сейчас мы видим тренд к росту популярности ипотеки на первичном рынке.

Доступны ли ипотечные метры?

Как свидетельствуют соцопросы, большинство россиян недовольны ни ценами на квартиры, ни условиями ипотечного кредитования. Согласно некоторым данным, переплата за ипотеку в России чуть ли не одна из самых больших в мире и, взяв ипотечный кредит, заемщики попадают буквально в долговую яму на долгие годы. Так стоит ли влезать в долги ради покупки квартиры?

Ильдар Рахматуллин (Райффайзенбанк):

– Конечно, ипотека является серьезной долгосрочной нагрузкой на семейный бюджет. Однако, если рассматривать ситуацию с другой стороны, то становится ясно, что в перспективе нескольких лет и при стабильном рынке
отечественные заемщики могут даже оказаться в выигрыше (если ипотека в рублях). Цены на квартиры растут быстрее инфляции. Заемщик становится собственником недвижимости, стоимость которой растет год от года, как и уровень дохода человека, а расходы на ипотеку, как правило, зафиксированы на одном и том же уровне.

Если говорить о Райффайзенбанке, то наша целевая аудитория – финансово грамотные 27-40-летние сотрудники крупных или средних российских и международных компаний, со стабильным официальным (подтвержденным) доходом, с активной жизненной позицией. Предпочтение отдается клиентам со стабильным заработком, хорошей кредитной историей и достаточной суммой накоплений. Минимальный доход для получения ипотечного кредита составляет 20 000 рублей.

Рустем Сафиуллин (БТА-Казань):

– В настоящее время ипотека в России доступна примерно 20% экономически активного населения, тогда как еще несколько лет назад позволить себе такой кредит мог лишь 1%. Поэтому доступность ипотеки становится выше. Если измерять этот показатель суммой ежемесячного платежа за кредит на тот или иной объект недвижимости, то здесь есть зависимость от множества факторов (населенного пункта, характеристик и цены жилья, а также от того, первое жилье или расширение имеющегося интересует семью). Весьма приблизительно можно сказать, что для покупки одно-, двухкомнатной квартиры надо быть готовым платить по 20 тыс. рублей ежемесячно и более. При этом необходимы небольшие собственные накопления для первоначального взноса, страхования и обеспечения нескольких ежемесячных платежей. Семье, в которой работают оба супруга, или ей помогают родственники, родители, ипотека в нашей стране вполне доступна.

По нашим прогнозам, ипотечный рынок будет двигаться следом за рынком недвижимости и экономикой страны в целом. Поэтому многое зависит от того, какие тенденции будут превалировать на них.

Равиля Хасанова (Татфондбанк):

– На сегодняшний день ипотека стала доступнее. Банки более лояльны в части требований к первоначальному взносу, форме подтверждения дохода: наряду со справкой по форме 2-НДФЛ, многие банки принимают справки по форме банка, также есть программы без подтверждения доходов. Если говорить о минимальном уровне дохода, необходимого для получения кредита, то нужно исходить из стоимости приобретаемой недвижимости и суммы кредита. На мой взгляд, доля дохода, ежемесячно направляемого в погашение ипотечного кредита, не должна превышать более половины дохода клиента.

Мы ожидаем, что объемы ипотечного кредитования возрастут, будет усиление конкуренции между банками. Также прогнозируется рост доли сделок на первичном рынке недвижимости.

Мурат Камалетдинов (Промсвязьбанк):

– Ипотека доступна широкому кругу заемщиков. Часто платеж по кредиту сравним по сумме с оплатой аренды за снимаемое жилье. Кроме того, существующий рост цен на квартиры позволяет получить дополнительную выгоду от более ранней покупки или, другими словами, окупить часть уплаченных процентов за пользование кредитом.

В идеале платеж должен составлять не более 30% дохода семьи. При определении возможной суммы платежа необходимо учесть все расходы: питание, оплату коммунальных услуг, содержание детей, расходы на автомобиль (если он есть), отпуск и прочие обязательства. При этом, при суммировании платежа и расходов должно оставаться 20-30% доходов семьи.

Рынок ипотеки будет и дальше стабильно развиваться. Государственные меры поддержки (материнский капитал, различные программы для молодых семей и т.п.) также свидетельствуют о перспективности этого направления. При отсутствии серьезных потрясений на финансовых рынках все большее число жителей страны сможет использовать этот финансовый инструмент для решения жилищных вопросов.

Алексей  Бойко (Аверс):

– О доступности, либо недоступности ипотеки говорить несколько неправильно. Мне представляется очевидным, что действующие сегодня ставки по ипотечным кредитам вполне адекватно отражают экономическую ситуацию в целом. Иначе говоря, в настоящее время просто нет реальных предпосылок для их серьезного снижения и длительного удержания на более низком уровне. Политические мотивы я бы предложил всерьез не рассматривать. Другое дело, что реальный уровень чистых доходов населения оставляет желать лучшего, но так ведь это совсем другая история. На мой взгляд, в грядущем году каких-то качественных, серьезных изменений ожидать не стоит. По нашим прогнозам, развитие ипотечного рынка будет стабильным. Конечно, если Правительством России будут приняты какие-то административные решения, например, ограничивающие ипотечную ставку, ограничивающие либо стимулирующие спрос и т.п., то кратковременные изменения возможны. Но в итоге рынок вновь отрегулирует себя сам – объемами ли, рисками ли, какими-то иными характеристиками… Сегмент ипотечного кредитования, на мой взгляд, – не сфера «взрывных» действий, его рост невозможен без прохождения сколь-нибудь длительного периода стабилизации.

 

ОПРОС

Конкурентоспособны ли ипотечные программы региональных банков?

70% объемов выдачи ипотеки приходится на долю трех игроков рынка кредитования  – Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк (по данным «Эксперт РА»). А треть рынка делят между собой оставшиеся банки. Например, в Казани их около сотни, 22 из которых – самостоятельные кредитные организации Татарстана. За счет чего удается привлекать клиентов местным банкам? Конкурентоспособны ли их ипотечные программы?

Заместитель председателя Правления ООО МКБ «Аверс» Алексей Бойко:

– Считаю, что программы, которые есть у нас, не менее конкурентоспособны, чем предложения федеральных игроков банковского рынка. Правда, необходимо понимать, что потенциал, возможности масштабного кредитования ипотеки у федеральных банков все-таки значительно выше. Хотя бы благодаря размеру бизнеса самих кредиторов. Менее крупным банкам просто нет смысла предлагать менее конкурентные продукты – ситуация мгновенно отразится сильным снижением спроса на них.

Начальник управления кредитования розничного бизнеса АКБ «БТА-Казань» Рустем Сафиуллин:

– Ипотека – это длинные и недорогие деньги, причем как для банков, так и для заемщиков. Федеральные банки имеют преимущества в доступе к более долгим и дешевым деньгам, что и нужно для ипотеки. Широкое распространение розничных технологий, создание и накопление баз данных кредитных историй позволяет упрощать и ускорять принятие решений. Для клиентов становится предпочтительней пользоваться услугой более крупного банка, в том числе благодаря массированным рекламным кампаниям. Впрочем, у региональных банков тоже есть сильные стороны – гибкие условия и индивидуальный подход, а также возможность кооперации с региональными партнерами в сфере строительства и продажи недвижимости.

Руководитель Центра ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк» Равиля Хасанова:

– Программы Татфондбанка конкурентоспособны за счет минимального первоначального взноса, отсутствия моратория на частичное и полное погашение кредита. В банке регулярно проходят различные акции. Кроме того, у нас широкая партнерская сеть, которая позволяет клиентам получить квалифицированную помощь в приобретении или продаже собственности. Помимо собственных программ наш банк предлагает партнерские программы Агентства ипотечного жилищного кредитования и банка ДельтаКредит.

Анна Ракипова

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №5 // Декабрь, 2013