Год затишья

В конце года традиционно принято подводить его итоги. Как чувствовал себя рынок недвижимости Казани? Чего стоит ожидать в будущем?


НА РЫНКЕ – ШТИЛЬ

Напомним, что прошлый 2012 год стал временем затишья после бурного 2011-го, который ознаменовался «взлетом» цен на вторичном рынке жилья. Два года назад цены резко пошли вверх и увеличились за год на 20%. В сегменте однокомнатных квартир цены выросли практически на четверть. Больше всего подорожали самые ходовые «бюджетные» квартиры («хрущевки», «гостинки», малометражки) – почти на 30%, а стоимость квадратного метра в них приблизилась к 60 тысячам за квадрат.

В 2012 году вторичный рынок демонстрировал рост до мая – плюс 10,2% за 4 месяца. Оставшаяся часть года показала прирост в пределах статистической погрешности – рынок встал. В 2013 году каких-либо существенных изменений цен на жилье не произошло: «вторичка» за год прибавила 2%, «первичка» чуть больше – 2,6%. Плюс, по данным Управления Росреестра по РТ, количество сделок купли-продажи недвижимости за 9 месяцев 2013-го сократилось более чем на четверть по сравнению с аналогичными периодами прошлого–позапрошлого годов. А в сентябре спад составил рекордные 54%.

Все это свидетельствует об одном: казанский рынок недвижимости пребывает в состоянии стагнации. Впрочем, такая ситуация вполне объясняется общим самочувствием экономики, которая, как считают специалисты, находится на пороге рецессии. По прогнозам Минэкономики России, по итогам года ВВП покажет рост 1,5%, что меньше чем в большинстве развитых и развивающихся стран. Означает это – рост инфляции, уменьшение доходов населения, а значит и спад покупательской активности. А Казань – не локальный рынок и напрямую зависит от общеэкономической ситуации в России.

– Рынок недвижимости провел этот год в затишье. Возникали частные моменты, при которых рыночная стоимость могла колебаться, но с учетом уровня спроса, цены стабилизировались, – говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

В прошлом году возлагались определенные надежды на Универсиаду. Дескать, это событие оживит рынок. Ожидалось, что влияние окажут те капиталы, которые будут привлечены в Казань. Город станет инвестиционно более привлекательным и, соответственно, финансовые потоки пойдут сюда в большем количестве. А если в городе больше финансовых возможностей, то и спрос увеличится, и цены пойдут вверх. Однако прогнозы не оправдались. Мало того, по словам риэлторов, лето было сезоном полного затишья.

– Большинство экспертов предсказывали рост цен и увеличение числа сделок в связи с проводимой Универсиадой. Я, напротив, говорила, что рынок недвижимости переоценен и объективных причин для повышения нет, – напомнила директор ООО «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

– В период подготовки и проведения Универсиады на рынке был не то что спад, а абсолютный штиль: не было ни спроса, ни предложения – рынок стоял. Практически все лето была такая ситуация. В июле не было ни одного звонка, – сообщил директор ООО «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев.

Подводя итоги года, эксперты все-таки отмечают некоторое оживление, начавшееся к концу осени.

– В конце ноября появилось небольшое движение на рынке, – считает директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов. – Сыграли три фактора. Первое – это сезонность. В конце года покупатели традиционно активизируются. Во-вторых, рубль стал худеть: доллар перевалил отметку в 33 рубля, а евро стоит больше 45 рублей. Хотя, по большому счету, рост несущественный, но реакция – как будто произошло что-то из ряда вон. И, в-третьих, это ситуация с банками – они начали «лопаться». Пока это и не коснулось наших местных вкладчиков, но народ заволновался. Эти три составляющих сошлись в одно время – и рынок «зашевелился». Такая ситуация, по моим прогнозам, может продлиться до конца декабря. Во всяком случае, хотелось бы надеяться.

НОВОСТРОЙКИ ПОБЕДИЛИ

– Углубляющаяся стагнация немного сказалась на ценах, – комментирует Валерий Абсалямов. – На вторичном рынке они чуть-чуть скорректировались. Если ориентироваться по самому дешевому жилью – «хрущевкам», то в конце прошлого – начале нынешнего года они были ближе к 2 млн. руб. Сейчас средняя цена – 1,85-1,8 млн. рублей.

Слова эксперта подтверждают данные портала недвижимости reportal.ru: «хрущевки» с сентября по ноябрь потеряли 4%, «ленинградки» – около 2%. Но больше всего подешевели малометражки – на 11,6% с начала года.

Этот откат, скорее всего, связан с банальным отсутствием спроса на такие квартиры, цены на которые явно завышены. Поэтому интересы покупателей перемещаются в другие сегменты рынка.

– «Хрущевки» неизменно были ходовым товаром, но в этом году мы видим, что спрос на них падал, – подтверждает Андрей Савельев.

Что касается покупательских предпочтений, то, по словам А. Савельева, на вторичном рынке в основном пользуются спросом 1-2-комнатные «ленинградки» и 1-2-комнатные квартиры бизнес-класса в ценовом диапазоне от 3 до 4,5 млн. рублей.

Однако по общему признанию экспертов, основной интерес переместился на первичный рынок.

– В этом году была заметна тенденция перераспределения спроса в пользу новостроек, – говорит Анастасия Гизатова. – Популярность вторичного рынка падает, а первичного растет. Это вполне логично: с учетом физического износа и стоимости квадратного метра квартиры в новостройках – наиболее ликвидное вложение денежных средств.

– Первичный рынок в этом году победил вторичный, – согласен Валерий Абсалямов. – В соотношении где-то 70/30 в пользу «первички». При этом покупают на всех этапах строительства. Люди предпочитают приобретать новое жилье, это – во-первых. А, во-вторых, укрепилось доверие к этому рынку. Покупатели перестали опасаться, что стройка заморозится, застройщики «кинут». И с точки зрения инвестиций сегмент «первички» более интересен: если и не заработать, то хотя бы сохранить собственные средства.

По словам представителей компаний-застройщиков, еще одним обстоятельством, добавляющим привлекательности новостройкам, стало появление на рынке предложений малогабаритных квартир.

– Возросший интерес к первичному рынку стал трендом этого года, – считает директор «АК БАРС Недвижимость» Марсель Валиахметов. – Здесь я могу отметить увеличение доли компактного жилья комфорт- и эконом-класса со сниженной средней площадью квартир. Продуманная планировка новостроек позволяет без ущерба комфорту сэкономить до 10 кв. м площади квартиры. А по стоимости эта разница сопоставима с ценой машины среднего класса.

– Что касается первичного рынка, здесь на спрос все больше влияет качество предлагаемых объектов на рынке и доверие покупателя к застройщикам, – комментирует заместитель коммерческого директора ООО «УК Унистрой» Игорь Абрамов. – Помимо того, продолжается рост инвестиционных сделок. Как правило, в конце года многие структуры «подбивают остатки» и высвобождаются достаточно большие денежные средства. А поскольку недвижимость пока остается самым надежным способом сберечь капитал и, что не маловажно, приумножить его, люди предпочитают делать вложения в ликвидную недвижимость. Наибольшей популярностью пользуются квартиры малой площади, количество которых из года в  год увеличивается. Этот сегмент рынка становится очень популярным в основном только за счет стоимости квартиры, и он продолжает расти.

Радует, что, несмотря на активный покупательский спрос, цены на квадратные метры в новостройках за год выросли незначительно: по разным оценкам – от 2,6 до 5%. Что даже ниже уровня инфляции, которую по итогам 2013 года прогнозируют в 6,2%.

По словам Марселя Валиахметова, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Казани за 2013 год выросла на 4-5% и составила около 56 тыс. рублей. – Это связано не только со стагнацией рынка, но и с ростом доли жилья эконом-класса, – уточнил М. Валиахметов.

Что касается количества предложений на первичном рынке, то, по словам специалистов, пока дефицита нет, но и об увеличении объемов строительства речь не идет.

– В текущем году по прогнозам будет сдано примерно 800 тыс. кв. м жилья,  при том, что в прошлом году был сдан 1 млн. кв. м. О дефиците говорить, конечно, нельзя, но и увеличения объемов строительства в ближайшие годы я не предвижу. Сейчас мы видим стабилизацию рынка, паритет спроса и предложения, – говорит М. Валиахметов. – Дефицита предложений на первичном рынке нет. Но на сегодняшний день в Казани клиент в половине случаев выбирает застройщика, так как на первичном рынке очень важна репутация компании на рынке, – считает Игорь Абрамов.

Еще одной новинкой сезона стали более частые предложения жилья с чистовой отделкой. Застройщики предлагают квартиры «под ключ» по цене от 58-60 тыс. руб. за квадрат. Однако пока, по словам экспертов, эта идея большого отклика у покупателей не находит.

– Попытки предложить рынку квартиры с чистовой отделкой предпринимаются не первый год. Но, надо признать, что пока идея не получила массового признания, – отмечает М. Валиахметов. – Все дело в менталитете покупателей недвижимости. Во-первых, все хотят сделать всё по своему вкусу, с учетом своих запросов и возможностей, во-вторых, есть беспокойство за качество работ, выполняемых застройщиком. Поэтому рост покупательского интереса к жилью с чистовой отделкой зависит от ее вариативности и качества. Если покупатель видит выбор и возможность получить от застройщика то, что он хочет в надлежащем качестве, он будет готов за это платить. В любом случае, хочется верить, что в будущем доля квартир с финишной отделкой в предложении от застройщиков будет расти.

– Да, действительно, на рынке недвижимости Казани стали появляться предложения квартир с чистовой отделкой. Но говорить о том, что все покупатели первичного рынка недвижимости желают покупать квартиры с чистовой отделкой нельзя, – замечает Игорь Абрамов.

ЧЕГО ЖДАТЬ В 2014-ом?

Валерий Абсалямов, директор агентства недвижимости «Валери»:

– С 90-процентной вероятностью предположу, что в 2014 году рынок останется в том же стагнирующем состоянии. Пойдет ли он вниз или нет, судить не возьмусь. Вероятнее всего, останемся на том уровне, что и сейчас. К весне спрос совсем упадет – с деньгами у населения плохо. Очень многое будет зависеть от макроэкономических факторов, от общей ситуации в российской экономике, которая на сегодня точно также находится в стагнации, демонстрируя замедление темпов роста.

Марсель Валиахметов, директор «АК БАРС Недвижимость»:

– До тех пор, пока на рынке Казани вместе со спросом растет предложение, цены не будут подниматься. По нашим прогнозам в 2014 году главным фактором, влияющим на уровень цен, станет все-таки макроэкономическая ситуация. Если сценарий экономического развития останется неизменным, то рост цен на недвижимость не будет обгонять инфляцию. Однако, вкладывая в строящиеся квартиры, реально получить доход выше инфляции или как минимум сохранить сбережения в рамках инфляции. Это в равной степени касается как продажи построенной квартиры, так и сдачи этой квартиры в наем, и получение рентного дохода. Выбор варианта зависит от развития экономической ситуации.

Андрей Савельев, директор ООО «НЛБ-недвижимость»:

– Можно сказать, что период стагнации завершился. Рынок не перенасыщен предложениями и, на мой взгляд, дальше потихоньку будет идти рост. Не ожидаю больших всплесков и падений, рынок будет расти порядка 15% в год.

Анастасия Гизатова, директор ООО «Счастливый дом»:

– Я считаю, что период стагнации продолжится и в 2014 году. Если повышение цен и будет, то в пределах уровня инфляции. Рынок вторичного жилья и так переоценен. Ситуация же по новостройкам несколько иная: изменения в законодательстве не позволяют удешевить стоимость квадратного метра, а, наоборот, с учетом социальных обременений сделают его дороже.

Игорь Абрамов, заместитель коммерческого директора ООО «УК Унистрой»:

–  С учетом того, что обеспеченность населения Казани жилой площадью, согласно данных Росстата, составляет 23,7 кв. м на человека, спрос будет стабильным и снижение его не предвидится. Цена кв. м будет то повышаться, то отыгрывать этот рост со знаком минус. По итогам 2014 года рост будет незначительным.

Руслан Хабибрахманов, директор агентства недвижимости «Флэт»:

– Принимая во внимание активные геополитические и законодательные изменения, а также динамику котировок на фондовой бирже достаточно сложно конкретизировать прогноз рынка недвижимости на 2014 год. В целом ситуация достаточно стабильная как на федеральном, так и на региональном уровне. Казань закрепила за собой звание города, готового принимать международные события. В городе с населением более 1 млн. человек, с активным позиционированием и комплексом мероприятий по развитию инфраструктуры, считаю возможной положительную динамику роста стоимости квадратного метра в пределах 5%. Я считаю, рынок недвижимости не находится в фиксированном состоянии, положительная динамика, хоть и незначительная, но имеет место быть.

Анна Ракипова

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №5 // Декабрь, 2013