Рождественские гадания

Основным драйвером 2015 года на рынке недвижимости стала программа государственного субсидирования ипотеки на новостройки.


Рождественские гадания

ВРЕМЯ ИКС

На прошедшем в ГТРК «Корстон» в конце декабря традиционном рождественском саммите недвижимости, эксперты констатировали снижение цен на жилье за год на 10-15 процентов. Однако покупатели пока не спешат приобретать квадратные метры, ожидая дальнейшего падения рынка. Ровно год назад ситуация была в корне иной: в декабре 2014-го спрос можно было назвать ажиотажным. Причем часто он имел инвестиционный характер: на фоне курсовых колебаний валюты люди старались вложить свои средства в недвижимость и скупали, чуть ли не в складчину, все, на что хватало денег.

Сейчас, по словам президента гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, ситуация прямо противоположная — число предложений превышает спрос в 10 раз.

Картину происходящего на вторичном рынке жилья обрисовала директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Вторичный рынок, от которого, по словам А. Гизатовой, на 80% зависит рынок первичный, сейчас сжимается как шагреневая кожа, и падение продолжится.

В пример она привела аналог индекса биг-мака – индекс однокомнатной хрущевки в 30 квадратных метров в доме старше 50 лет. В 2008 году такая квартира стоила 1,2 млн. рублей, в декабре 2014 года – 2,6 млн. рублей, в декабре 2015-го стоимость упала до 1,8 миллиона. «Что мы наблюдаем? Мы «просели», у нас идет падение к 2008 году от 30 до 60 процентов, и порядка 28 процентов – к предыдущему году. То есть, если смотреть в долларовом эквиваленте, нам больше уже падать некуда – это 26 тысяч долларов. Если мы посмотрим рублевый эквивалент, то задел для падения есть».

Но профессиональные игроки рынка недвижимости не теряют оптимизма. «Несмотря на снижение покупательной способности, отложенный спрос на жилье есть, – говорит Андрей Савельев. – В сентябре, когда Центробанк вопреки ожиданиям принял решение не снижать ключевую ставку, на рынке был резкий скачок спроса». Другой маркер: хотя казанцы и стали реже выезжать на осмотр квартир, число просмотров интернет-объявлений выросло на 20%. Значит люди планируют покупку квартиры, но откладывают до лучших времен.
Эксперты полагают, что время икс, когда цены достигнут «дна», настанет к весне 2016-го, а после – опять пойдут в рост. Хотя, по меткому замечанию А. Гизатовой, все нынешние прогнозы больше похожи на рождественские гадания.

ПО ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ

Первичному рынку повезло больше. Это произошло, прежде всего, за счет государственной программы субсидирования ипотеки.
Программа поддержки жилищного кредитования стартовала 1 марта 2015 года. Ее задачей было помочь строителям: после повышения в декабре 2014-го ключевой ставки ЦБ до 17% ипотека, на которую приходится значительная часть продаж, фактически встала. Программа действует до 1 марта 2016 года (для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — до 1 мая).

Ипотеку с господдержкой выдают 37 банков. Из тех, чьи офисы есть в Казани – 18, в том числе три татарстанских банка.

Некоторые банки, которые не работают с государственным субсидированием, предлагают собственные, совместные с застройщиками, специальные программы.

В итоге на первичном рынке ставка по ипотеке сегодня составляет в среднем 11,5%, что больше лишь на полпроцента, чем в 2014 году. На вторичном рынке средняя ставка составляет порядка 13,5%, что на 2,5% больше, чем в 2014-м. «Данные ставки более-менее приемлемые. По крайней мере, на первичном рынке ставка позволяет брать ипотеку большинству населения, и первичный рынок не так сильно «просел», как вторичный», – дал свою оценку ситуации А. Савельев.

Застройщики тоже вносят свою лепту в привлечение клиентов: скидки и акции, в прежние времена бывшие большой редкостью в силу того, что спрос и так был хорошим, теперь стали неотъемлемой частью маркетинговой политики. Однако эксперты предупреждают: надо быть внимательнее при выборе новостройки, есть опасность, что она перейдет в разряд объектов-долгостроев.

Себестоимость квадратного метра коммерческой застройки сейчас составляет не менее 50 тыс. за кв. м, считает Анастасия Гизатова, призывая быть внимательными к акциям, которые на стадии котлована предлагают квартиры по цене 30-40 тыс. рублей за кв. метр. «Рекомендую задуматься, будет ли фактически реализован данный проект», – отметила она, напомнив про непредсказуемые затраты и экономические передряги.

Для увеличения продаж застройщик может снизить цену, но в таком случае он может угодить в ловушку, в которую угодили «ФОН», «Свей» и «Маг-Строй», которые для увеличения оборота выставляли квадратный метр почти по себестоимости, а то и ниже, и в итоге они не смогли сами довести проекты до сдачи. «На сегодня у президента, у правительства, у министерства большая головная боль — как достраивать эти дома? В принципе, один застройщик уже сидит на предварительном следствии, другой тоже вот-вот… Поэтому риски, связанные с первичным рынком, были и остаются», – резюмировал начальник управления развития строительного комплекса Минстроя РТ Ильшат Гимаев.
Яна Соколова, ПроК

«КВАДРАТ» — 2015

На первичном рынке Казани квадратный метр жилья сегодня стоит около 63,5 тыс. рублей. Самые дорогие метры в Вахитовском районе – 76,5 тыс. рублей, самые дешевые – в Приволжском районе (около 58 тыс. руб. за кв. м).
Квартиры на вторичном рынке подороже: средняя цена чуть более 66 тыс. руб. за квадратный метр. В лидерах — опять Вахитовский район, где стоимость квадратного метра почти 78 тыс. руб. В аутсайдерах – Кировский и Авиастроительный районы: здесь цена за «квадрат» составляет 59-62 тыс. руб.

БАНКИ – УЧАСТНИКИ ПРОГРАММЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СУБСИДИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ

Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Россельхозбанк, Газпромбанк, Связь-Банк, АК БАРС Банк, Аверс, ДельтаКредит, ЗЕНИТ, Инвестторгбанк, ЛОКО-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, СКБ-банк, Татфондбанк, Открытие, ЮниКредит Банк.

Опубликовано: журнал «Про кредиты и вклады» // №1 // Январь, 2016