Когда качнётся маятник

Точно сказать, что будет с ценами на недвижимость в обозримой перспективе никто не возьмется. Все зависит от того, когда же кризис достигнет пресловутого «дна», разглядеть которое пока мало кому удается.


Когда качнётся маятник

ПОДЪЕМЫ И СПУСКИ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

Нынешний более чем трехгодичный застой на рынке недвижимости Казани продолжает усиливаться. По сути, начиная с 2012 года, рынок по-настоящему оживал дважды – в начале и в конце 2014-го.

Затишье наступило после бурного 2011-го, который ознаменовался «взлетом» цен на вторичном рынке жилья. Три года назад цены резко пошли вверх и в целом по рынку увеличились на 20%. В сегменте однокомнатных квартир цены выросли практически на четверть. Больше всего подорожали самые ходовые «бюджетные» квартиры («хрущевки», «гостинки», малометражки) – почти на 30%, стоимость квадратного метра в них приблизилась к 60 тысячам за квадрат.

В 2012-2013 годах вторичный рынок демонстрировал рост в пределах статистической погрешности – эксперты констатировали стагнацию.

«Крым наш!» и начало колебаний на валютном рынке спровоцировали первую волну активности в феврале-апреле 2014-го. В начале года самые ходовые однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали на 150-200 тыс. рублей. Цены в бизнес-сегменте и на квартиры с большим метражом не изменились, но зато на них появился спрос.

Если смотреть объективно, то реального роста цен из-за украинских событий не было: самое дешевое жилье смели на ажиотаже и за счет этого средняя цена поднялась на 5-6%.

К концу 2014-го казанская «вторичка» вновь прибавила. Показательный рост произошел в сегменте малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир. Для наглядности возьмем «хрущевку»: в конце 2013-го однушка стоила 1,8-1,85 млн. руб., в мае 2014-го – 2 млн. руб., к концу года – 2,3-2,4 млн. руб.

По трех- и четырехкомнатным квартирам такого подъема не произошло, и в среднем за год рост цен оказался в пределах 10-15 процентов.

Если бы не эти всплески, то и по итогам 2014-го мы увидели бы, что рынок стоял.

В 2015 году ситуация усугубится тем, что с рынка практически уйдут ипотечники. По данным экспертов, от 70 до 90 процентов покупок с использованием ипотеки проходит на «вторичке». От общего количества сделок в целом по рынку по разным оценкам – это от трети до половины. И этих покупателей, считай, больше нет.

«В январе спрос на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынках, по сравнению с декабрем, упал минимум в два раза», – говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

ЗВЕЗДНЫЙ ЧАС НОВОСТРОЕК

Тренд выбора квартиры в новостройке явно обозначился еще в 2013-ом. Спрос оценивался как 70/30 в пользу первичного рынка. Причин тому несколько. Во-первых, люди предпочитают покупать новое жилье, без «истории». Во-вторых, более низкая стоимость квадратного метра. В-третьих, выгодно с точки зрения инвестиций: если и не заработать, то хотя бы сохранить вложенные средства. В-четвертых, появление на рынке малогабаритных квартир. В-пятых, хорошая ликвидность.

«Спрос на первичном рынке жилья растет из месяца в месяц. В декабре 2014-го спрос на квартиры был космическим, по нашим домам он увеличился на 50% по сравнению с 2013 годом. В среднем за прошедший год цены выросли на 10-13%. В этом году, скорее всего, рост цен замедлиться, но расти они, однозначно, будут», – считает помощник директора по развитию ГК «Сити-Строй» Анна Трифонова.

«На протяжении всего 2014 года спрос был стабильным. Пожалуй, как и многие участники рынка, мы ощутили существенный подъем в ноябре-декабре. Важный штрих – увеличились продажи за наличные. Если на протяжении года более 70-80 процентов составляли ипотечные сделки, то в конце года все стало ровно наоборот. Что касается продаж в 2015-ом, то, по крайней мере, до марта будет спад. Этому есть две причины: люди не привыкли еще к новой ипотечной реальности и те, кто планировал приобрести квартиру в ближайшие полгода, любыми способами постарались это сделать до Нового года», – считает заместитель директора казанского филиала ОАО «ДК «Антей» Алексей Рыков.

Несмотря на позитивные прогнозы, риски первички-2015 очевидны. В первую очередь – это замораживание строительства и возвращение проблемы обманутых дольщиков. Перспектива остаться без квартиры переместит основной интерес на «первичке» к домам на завершающей стадии строительства.

«По нашим объектам средний срок строительства – 1 год. И в текущей ситуации они остаются прежними. Допускаю, что на рынке могут быть «заморожены» стройки, особенно те, на которых и в докризисные времена не сильно торопились со сроками сдачи. Думаю, что нелегко будет и застройщикам, которые привлекают инвестиционные кредиты банков – ставки по ним возросли, соответственно необходимо будет активнее искать покупателей жилья либо искать иные источники финансирования, что также создает определенные риски для соблюдения сроков строительства», – комментирует Анна Трифонова (Сити-Строй).

Кроме того, со стороны банков пересмотрены требования к застройщикам по аккредитации строящихся домов, т.е. банки изменили правила выдачи ипотеки на новостройки.

«Требования к застройщикам в условиях увеличения рисков будут меняться. Какими они станут однозначно говорить рано, поскольку многим параметрам, определяющим работу с тем или иным застройщиком, необходимо дать верную оценку и только потом четко их сформулировать и применить в работе. Сейчас мы индивидуально подходим к оценке каждого объекта. Оцениваем и финансовое состояние застройщика, смотрим на объемы бизнеса, значимость застройщика для региона, само собой оцениваем степень завершенности тех или иных объектов», – пояснил и.о. управляющего ВТБ24 в Татарстане Александр Михалицын.

По словам начальника отдела организации продаж в сети внутренних структурных подразделений отделения «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России» Алисы Хусаиновой, на сегодняшний день требования по аккредитации застройщиков практически не изменились, но появилось ограничение в части аккредитации объектов на этапе нулевой степени готовности строительства.

«Главными критериями станут степень готовности объекта, источники финансирования, степень соблюдения норм федеральных законов при проведение процедуры продаж», – говорит руководитель департамента розничного бизнеса ОАО «ИнтехБанк» Ренат Шакиров.

Из обтекаемых ответов представителей банков ясно, что они готовы выдавать ипотечные кредиты только на квартиры в домах с высокой степенью готовности и застройщикам с подтвержденной репутацией. Для клиентов это означает, что взять в ипотеку квартиру на начальном этапе строительства дома уже не получится.

ПРОВАЛИТСЯ ЛИ РЫНОК: ЗА И ПРОТИВ

А что бы произошло, не случись в прошлом году ни конфликта на Украине, ни западных санкций, ни обесценивания рубля? Похоже, что рынок так и продолжал бы стоять и по ценам, и по объемам. Скорее всего, все осталось бы на среднестатистическом уровне, с приростом в пределах 7-10% в год. Стагнировать наша экономика начала гораздо раньше. Так что все перечисленные события сыграли в пользу рынка. А что же дальше?

В январе из-за неопределенности ситуации активность на рынке упала. «Продавцы не торопятся продавать, покупатели, даже те, которые получили одобрение по кредиту, ждут снижения цен и тоже не спешат. Большая часть клиентов заняла выжидательную позицию», – говорит руководитель ККО в Казани ЗАО «КБ ДельтаКредит» Ирина Аладьева.

Казалось бы, есть все предпосылки в пользу того, что цены должны снижаться. Откуда взяться спросу? Денег не осталось – весь жирок, что был накоплен за эти годы, уже потрачен, зарплаты съедает инфляция, денег едва хватает на насущные нужды, что говорить о накоплениях…

Цены на продукты растут в геометрической прогрессии. Малый и средний бизнес из-за ужесточения налогового администрирования, резкого сокращения импорта и платежеспособного спроса на него дышит на ладан. На крупных предприятиях проводится оптимизация, грядет волна увольнений.

Ипотека стала недоступна. К тому же есть вероятность, что часть ипотечных заемщиков не смогут обслуживать свои кредиты и это жилье банки будут вынуждены продавать.

Картина вырисовывается следующая. Предложений на рынке грозит стать много – это квартиры, специально купленные для перепродажи, и те, что, возможно, будут выставляться с торгов банками. Это и квартиры большого метража, которые люди захотят поменять на меньшие в связи с невозможностью оплачивать растущие счета за ЖКХ и платить новый налог на недвижимость. На этом фоне со спросом становится все хуже и хуже по вышеописанным причинам общеэкономического характера. По идее у большинства даже самых упертых продавцов должны начать сдавать нервы и рынок должен повалиться.

Но все эти аргументы разбиваются о железобетонное – «Это Россия, детка!», а значит, законы логики и принципы здравого смысла здесь не работают… У нашей экономики на любой кризис ответ один – рост цен.

Как пример – авторынок, пребывавший до конца 2014-го в глубоком застое. В конце года, опять же на волне ажиотажного спроса, цены на автомобили взвинтили, почти всё продали, и сейчас опять рынок замер, но цены снижать никто не собирается, все чего-то ждут.

В итоге по самым оптимистичным оценкам за год-полтора рынок «откатит» назад процентов на 15-20.

Опять же, рассуждая на тему «куда и на сколько двинется рынок», надо уточнять о каком сегменте идет речь. Если мы говорим о малогабаритных квартирах эконом-класса – это одно. Вот «хрущевка», которая стоила 2 млн. руб., а стала, допустим, стоить 1,5 млн. – разница в 25% равна 500 тыс. руб. В бизнес-сегменте, где однокомнатная квартира стоит уже от 4 млн. руб., те же 25 процентов – гораздо более ощутимый минус. Не говоря уже о жилье, ценник на которое начинается с 8-10 млн. руб. Если падение цен на четверть для «дешевого» жилья будет скорее рыночной коррекцией, то для последней категории фактически будет означать обрушение рынка, когда инвесторы останутся в лучшем случае «при своих».

Но скорее всего этого не случится. Владельцы дорогой недвижимости, как правило, не форсируют продажу. По мнению риэлторов, как раз этот сегмент жилья будет наименее востребован в период кризиса.

«Проводя аналогию с 2008 годом, думаю, что менее актуальным станут направления недвижимости элитного и премиум класса. Такое жилье долго ищет своего покупателя даже в условиях стабильного времени. Учитывая настоящую ситуацию, срок продажи может увеличиться на неопределенное время», – говорит Руслан Хабибрахманов.

Продавать квартиры дешево, на фоне инфляции и роста цен на всё, никто не хочет. Ну и что, что нет спроса! Не для того народ вкладывался в жилье, чтобы «скинуть» его по дешёвке.

Пойти на уступки готовы только те, кому срочно нужны деньги, а таких не так много и толкнуть рынок вниз единичные сделки не способны.

Кризисы приходят и уходят, а жилье в нашей стране в долгосрочной перспективе только дорожает. Сдавать же квартиру можно и 10, и 15 лет. Если сильно не жадничать, квартиранты найдутся всегда. Так что от «вторички», где цены диктует собственник, ждать снижения особо не приходится.

«Первичка» шансы подешеветь имеет больше. В последние годы цены здесь росли ударными темпами. С 2010 года квадратный метр в среднем подорожал почти на 80% (на основании данных портала недвижимости Казани www.reportal.ru). Застройщики вполне могут и поумерить свои аппетиты, пожертвовав частью прибыли. Хотя стоны уже раздаются: мол, стройматериалы дорожают, всё дорожает…

Скорее всего, первыми цены снизят застройщики, наиболее заинтересованные в привлечении средств на продолжение строительства. Проще говоря – кандидаты в долгострои. Остальные сдадутся, если с продажами будет совсем уж туго.

«Дальнейшее положение дел будет связано с целями и решимостью собственников и застройщиков реализовать свою недвижимость. Чем быстрее нужно будет продать, тем больше будут думать о снижении стоимости, завуалированные под скидки, акции, рассрочки. Думаю, февраль будет показателен в динамике цен, продавцы будут вынуждены подстраиваться под низкий объем спроса, искать решения, наилучшим из которых будет снижение стоимости. Но это правило будет работать для тех, кому действительно нужно продать. Другая категория продавцов, для которых цель продать не является приоритетной, будут приостанавливать процесс до «лучших времен», – считает Руслан Хабибрахманов.

В нашей стране теоретически может случиться что угодно: дефолт, деноминация, запрет на хождение инвалюты, запрет на свободное хождение капитала и прочие невзгоды. А квартира – если что, детям достанется.

Поэтому сейчас лучшая стратегия для продавцов – ждать, когда все «устаканится», пока есть на то возможность. А для покупателей – искать. Повезет – попадется срочная продажа – можно выторговать очень хорошую скидку, особенно, если покупка за наличные.

Анна РАКИПОВА

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №15 // Январь-Февраль, 2015