10 признаков кризиса на рынке недвижимости

Эксперты выделяют несколько явных признаков кризиса на рынке недвижимости. Какие из них уже явно обозначились и можно ли назвать нынешнюю ситуацию критичной?


10 признаков кризиса на рынке недвижимости

1. Девальвация рубля

Одним из основных признаков возможного кризиса эксперты называют девальвацию рубля.
Критическим для рынка недвижимости можно считать снижение курса национальной валюты на 30% и более, что мы и наблюдаем в конце года. С одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость – люди побежали перекладывать рублёвые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка, и в дальнейшем спрос может снизиться.

2. Снижение роста ВВП

Согласно обновлённым прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,7% вместо заявленных ранее 2,5%. А снижение цены на нефть на 10 долларов за баррель даст замедление темпов роста ВВП на 0,4% в год. ВВП – это, по сути, главный индикатор здоровья экономики и его снижение говорит о стагнации. По факту же уровень благосостояния населения снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

3. Рост инфляции

Раньше Минэкономразвития прогнозировало, что инфляция в 2014 году не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию и увеличило прогноз по этому показателю до 7,5%. В то же время уже сейчас многие аналитики считают, что по итогам года инфляция вырастет до 9%. В Минфине звучат другие оценки – не менее 9,5% годовых. Такое ускорение инфляции сводит на нет рост зарплат и номинальных доходов. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

4. Снижение роста доходов населения

Только 12% российских компаний сообщили, что в ближайшее время планируют повышение или индексацию зарплат — такие данные приведены в отчете рекрутингового портала Superjob. А по данным Минэкономразвития, в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое и составит не более 0,4%. Итог – платёжеспособность потенциальных покупателей недвижимости падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

5. Рост ипотечных ставок

Еще один признак – повышение ипотечных ставок, которое наблюдается на протяжении всего года. На них влияет повышение ключевой ставки Центробанка РФ, последняя корректировка (уже шестая в этом году) была 16 декабря – ключевая ставка выросла до 17%. Напомним, что до 1 марта 2014 года она составляла 5,5%. Ключевая ставка – это, по сути, цена денег, предоставляемых Банком России экономике, именно она во многом определяет цену кредитов для предприятий и граждан. В том числе и по ипотеке, ставки по которой могут вырасти минимум на 1-1,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита количество ипотечных покупателей резко снизится. Это больше всего отразится на рынке недвижимости эконом-класса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов в выдаче ипотеки

Ближе к концу года банки начали более тщательно и строго рассматривать заявки на ипотеку – и это тоже тревожный признак. В большинстве банков не скрывают, что условия предоставления кредитов с Нового года станут более жесткими: банкиры, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, стараясь минимизировать риск невозврата, будут чаще отказывать желающим взять ипотеку.

7. Рост стоимости банковских кредитов для застройщиков

Еще одним признаком кризиса считается увеличение банками процентной ставки при финансировании проектов строительства. Если в благополучные времена приемлемой для застройщиков считалась ставка в 12% годовых, то сегодня она увеличилась до 15%. Психологический порог для привлекаемых кредитов составляет примерно 18%. Если он будет достигнут, застройщики будут отказываться от новых проектов и отложат свои планы до лучших времен.

8. Падение объёмов строительства и уменьшение предложения

В этом году шло активное строительство – на рынке Казани регулярно появлялись новые жилые комплексы. Однако в условиях кризиса можно ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов.

9. Падение спроса на жилье

Обычно снижение спроса на рынке недвижимости больше чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) – тревожный сигнал для продавцов.

По итогам 2014 года такого падения не произошло. Хотя, по мнению директора агентства недвижимости «Валери» Валерия Абсалямова, тенденция к снижению спроса на казанском рынке недвижимости есть. «Спрос был хаотичный. Первый его всплеск пришелся на начало года – февраль-март. Его спровоцировали отзыв лицензий у банков и начало известных событий в Украине. Второй подъем спроса был в конце мая – к первым двум причинам прибавилось уже ощутимое изменение курса рубля. Ну и сейчас, в ноябре-декабре, покупательская активность возросла. На традиционный всплеск спроса в конце года накладывается ситуация на валютном рынке. За счет этих взрывных подъемов по итогам года мы констатируем рост спроса, но без этих пиков скорее всего рынок бы упал», – комментирует эксперт.

10. Снижение цен

Когда цены на рынке новостроек официально опустятся на 10% и более, можно будет говорить о наступлении кризиса.

Пока, наоборот, мы наблюдаем рост цен. По словам помощника директора по развитию ГК «Сити-Строй» Анны Трифоновой, например, в жилом комплексе по улице Ю. Фучика за год (с ноября 2013 по ноябрь 2014) стоимость квадратного метра жилья выросла почти на четверть (на 22-23% в зависимости от метража). В денежном выражении цена за кв. м в однокомнатных квартирах составила 65 000, что на 12 тыс. руб. больше, чем год назад, в двухкомнатных – 59 000 (+ 11 тыс. руб.), трехкомнатных – 55 100 (+ 10,1 тыс. руб.).

Что касается вторичного рынка, за год по Казани цены выросли на 15 процентов.

ЧЕГО ЖДАТЬ?

Итого, по факту на сегодняшний день мы имеем семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка. Вместе с тем, фиксируется рост основных показателей рынка недвижимости: объемов предложения, спроса и цен. В течение всего 2014 года рынок активно развивался, несмотря на, казалось бы, нестабильный макроэкономический фон. Но при этом все понимают, что такое повышение покупательской активности – явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться.

В ближайшие 3-6 месяцев, если нестабильная ситуация сохранится, эксперты ожидают снижения рыночных показателей. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки Центробанка неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок. Все это может привести к снижению спроса на жилье и снижению цен в наименее ликвидных объектах.

Что касается развития рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, то свой прогноз на этот счет представил авторитетный аналитик российского рынка недвижимости, профессор кафедры управления проектами и программами Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник.

По оценкам эксперта, в 2015-2016 годах будет продолжаться стагнационная или застойная стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объемов предложения и строительства. На первичном рынке спрос сравняется с предложением в 2015-м, а на вторичном это произойдет в 2016 году. Далее рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. В 2018 году снижение цен в долларовом эквиваленте составит примерно 40-45% по сравнению с сегодняшним уровнем.
Начало восстановительной стадии – рост спроса и цен – ожидается с 2019 года. А до 2024 года цены должны вырасти вдвое (опять-таки в долларовом выражении).

Опубликовано: журнал «Про кредиты» // №14 // Декабрь, 2014